主题：转： 《 业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约（征求意见稿)》
- 发表于2013-03-31
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为了规范业主大会的活动，维修业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本业主大会议事规则。
第一章总则
第一条 （业主大会的组成）
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。
第二条 （业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。
第三条 （与相关部门和居民委员会的关系）
业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房屋管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第四条 （物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：
业主委员会办公地址：
二、物业管理区域范围（四至及附图）：东至
三、物业类型：住宅、办公楼
（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：
占地面积：
第二章业主大会
第五条 （业主大会议事内容）
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）决定物业管理模式、物业管理方案、选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
（三）制订、修改专项维修资金管理规约，决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员、候补委员，选举、罢免业主监事会监事；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和业主大会活动经费；
（七）审议决定业主代表大会、业主监事会、业主小组的工作权限；
（八）审查业主委员会、业主监事会和物业服务企业的工作报告；
（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；
（十）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十一）改变和撤销业主委员会、业主监事会、业主小组、业主代表大会的不当决定；
（十二）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 （业主大会会议形式）
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。业主大会表决事项应该经过业主代表大会讨论通过后提交业主大会表决。
第七条 （集体讨论议事的方式）
采用集体讨论形式议事的,本业主大会由业主推选业主代表参加会议。
推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：
1、多层一个单元一名业主代表，K座2名，J座3名；某法人可以委托1人参加；
2、业主代表由相应单元或楼幢业主推选产生，担任相应业主小组组长；
3、业主小组选举产生副组长一名，在组长不能出席业主代表会议时作为业主代表出席；
4、业主代表（组长、副组长）经过业主小组半数以上业主同意方可当选，但是通过二次投票仍然不能过半数赞同的，得票最多者当选组长（业主代表），得票次之者当选副组长。
第八条 （业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会、业主代表大会会议五日前，就业主大会、业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会、业主代表大会会议上如实反映。
根据需要召集业主小组会议，讨论决定业主小组楼幢管理事宜，商议业主大会、业主代表大会讨论事宜。
第九条 （表决票的送达）
鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：
（一）当面领取或送达，并由业主签收；
（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送，包括传真、电子邮件、短信、挂号信等有效方式；
（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内；【savanture不提倡使用本条】
属前款第（二）、（三）项的，应能提供相应证明，证明形式如拍照、挂号存根、公证等；或者同时电话联系业主，由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。
表决票按上述约定送达全体业主。
第十条 （业主大会表决形式）
本业主大会采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。
（四）传真。
（五）通过业主提供的其他联系地址，经邮局挂号或快递发送书面征询意见。
已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。
业主大会统计票数应该召开业主代表大会公开计票、唱票，接受业主监督。
差额选举业主委员会委员、候补委员、监事会监事或者选聘物业服务企业的，已经送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参与表决中得票数排名前列的相应名额的候选人当选或者获得较多数票数的物业服务企业获聘。
第十一条 （业主大会会议与会业主的计算）
业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主代表以实到业主代表以及采取委托代理方式的业主代表计算。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权（业主人数、建筑面积）的业主。
业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。
第十二条 （业主大会定期会议）
业主大会每半年召开一次定期会议，召开时间为七月、一月。
第十三条 （业主大会临时会议）
下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主提议；【savanture建议降低到5%】
（二）业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之三十的，应当在30天内召开业主大会会议增补；
（三）15名以上业主代表提议的；_
（四）业主监事会提议召开的；
（五）业主委员会提议召开的；
（六）根据法律法规和政策文件规定的其他情形。
属第一款第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起15日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起30天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第一款第二项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议，补选缺额委员和候补委员。业主委员会委员全体辞职或者半数以上委员辞职的，由街道办事处（乡镇人民政府）和房屋管理部门在60日内启动业主委员会换届改选程序并召开业主大会会议。
属第一款第三项情形的，业主委员会应该在15天内决定召开，或者召开业主代表大会决定是否召开业主大会临时会议。业主代表大会或者业主委员会决定召开的，应该在30天内召开。业主代表大会决定不召开的，业主委员会应公告业主代表大会表决结果。
属第一款第四项情形的，业主委员会应该在30天内召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。_
属第一款第五项情形的，业主委员会应该在30天内召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第一款第六项情形的，业主委员会应该在收到相关政府文书或者发生相关事实的15天内召开业主代表大会决定或者30天内召开业主大会临时会议。
第十四条 （召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房屋管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。
（三）征询意见或投票表决
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应在召开业主大会15日前公告业主大会议题、议案，并在表决事项投票日期五日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届工作小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十五条 （业主、业主代表的代理）
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者实际使用人、同住人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的1%。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
业主代表需委托代理人参加业主大会和业主代表大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
（一）业主代表委托代理人参加业主大会和业主代表大会会议，代理人必须是本代表所在区域的业主；
（二）业主代表的书面委托书。
第十六条 （提议再次召开业主大会会议的限制）
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
- 发表于2013-03-31
第三章业主代表大会
第十七条 业主代表大会职责：
1、业主代表大会对业主大会议案进行讨论，经与会业主代表1/2表决通过方可提交业主大会表决；
2、对小区公共部位维修、更新改造使用维修资金或者公共收益在5万以内的单项项目进行决策，经业主代表大会2/3以上通过后实施；5万以上的维修更新项目先由业主代表大会讨论通过；并有权对维修资金的存放、使用进行监管；
3、业主代表10名以上可以提出罢免业主委员会委员、候补委员、监事会监事的提议；
4、业主代表大会2/3以上通过可以罢免业委会委员、候补委员和监事会监事；
5、业主代表大会2/3以上通过可以撤销业主委员会或业主监事会的不当决定；
6、业主代表10名以上可以提议召开业主代表大会临时会议；
7、业主委员会集体辞职、半数以上委员辞职或者不能按期换届改选时，可以由业主代表大会选举产生临时业主委员会，代行业主委员会职责；
8、业主大会授权的其它事项。
第十八条 业主代表大会的的计票：
业主代表大会会议采用集体讨论形式召开，与会业主代表以实到业主代表以及采取委托代理方式的业主代表计算。到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权（业主人数、建筑面积）的业主。
业主代表大会会议表决应该采用书面征求意见的形式，业主代表表决采取实名制，每张表决票应该登载相应业主代表所在区域的建筑面积和业主人数。与会业主代表所代表的业主人数和建筑面积计算以表决票书面送达业主代表为准。
业主代表大会作出决定，赞同票代表的业主人数和建筑面积同时达到全体业主人数和专有部分总建筑面积之和的比例应该符合第十七条规定的比例。
第十九条 发生以下情形的应该在15天内召集业主代表大会：
1、业主委员会决定可以在15天内举行业主代表大会，在业主大会授权范围内决定相关事宜；
2、10名以上业主代表提议可以召开业主代表大会，业主委员会应该在15天内召开业主代表大会；业主委员会拒绝召开的，应该说明理由并向全体业主公告；
3、业主监事会决定举行业主代表大会的，业主委员会应该在15天内召开业主代表大会；
4、20%以上业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会应该在15天内召开业主代表大会商议处理，或者在30天内召开业主大会临时会议；
5、业主委员会集体辞职、半数以上委员辞职或者不能按时换届改选时，十名名以上业主代表提议，或者街道办事处、房管局或者居民委员会提议，在15天内召开业主代表大会商议业主委员会换届改选事宜。
- 发表于2013-03-31
第五章业主监事会
第二十九条 业主大会设立业主监事会，其成员数为
业主委员会委员、秘书或其他高级管理人员不得兼任监事。
第三十条 业主监事会监事的任期每届为
监事任期届满未及时改选，或者监事在任期内辞职导致监事会成员低于法定人数的，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和业主大会议事规则的规定，履行监事职务。
第三十一条
（一）检查业主大会、业主委员会财务；
（二）对业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员执行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、业主大会议事规则、管理规约或者业主大会决议的业主委员会委员、监事、秘书或者其他高级管理人员提出罢免的建议；
（三）当业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员的行为损害业主的利益时，要求业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员予以纠正；
（四）提议召开临时业主大会会议，在业主委员会不履行法律法规和业主大会议事规则规定的召集和主持业主大会会议职责时召集和主持业主大会会议；
（五）向业主大会会议提出提案；
（六）依据业主大会议事规则的规定，对业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员执行职务时违反法律、行政法规或者业主大会议事规则、管理规约或者业主大会决议的规定，给业主、业主大会造成损失的，对业主委员会委员、秘书或者其他高级管理人员提起诉讼；
（七）业主大会议事规则、管理规约和业主大会决议规定的其他职权。
第三十二条 业主监事会监事可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议事项提出质询或者建议。
业主监事会发现业主大会、业主委员会财务情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由业主大会承担。
第三十三条 业主监事会每年度至少召开一次会议，监事可以提议召开临时监事会会议。
业主监事会的议事方式和表决程序，可以由业主监事会提出经业主代表大会1/2以上通过后公告实施。
业主监事会决议应当经半数以上监事通过。监事会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的监事应当在会议记录上签名。
第三十四条 业主监事会行使职权所必需的费用，由业主大会承担。
- 发表于2013-03-31
第八章业主委员会的换届改选
第四十四条 （改选原则）
各业主同意自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房屋管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。
第四十五条 （起动换届程序）
业主委员会任期届满前三个月，应当书面报告物业所在地房屋管理部门，积极配合做好换届选举工作。
第四十六条 （成立换届改选小组）
各业主同意由居民委员会会同业主委员会牵头，通过组织召开居民座谈会、楼组长会议、业主代表大会等方式成立业主委员会换届改选小组（以下简称“换届改选小组”）。
业主委员会换届改选小组成员条件同业主委员会委员条件。
第四十七条 （业主委员会候选人的产生）
业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，或者采用业主大会推荐方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。
第四十八条 （换届改选小组不履行职责的处理）
换届改选小组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）、房屋管理部门责令其限期改正。
换届改选小组逾期仍未履行职责的，业主可以请求相关部门组织业主重新组建换届改选小组。
业主大会可以决定更换业主委员会换届改选小组成员，或者重新产生换届改选小组；换届改选小组侵害业主权益造成损失的，由责任人承担赔偿责任。
第四十九条 （业主委员会不能及时换届选举的处理）
因客观原因不能及时换届选举的，业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
小区物业管理事宜按照《物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》和本议事规则、管理规约的规定由全体业主共同决定，业主代表大会可以选举产生临时业主委员会代行业主委员会职责，直到新一届业主委员会产生为止。
第五十条 （矛盾调处）
在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第九章附则
第五十一条 （业主大会议事规则的生效）
本议事规则经
本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
物业管理区域附图：
议事规则补充规定
- 发表于2013-03-31
上海市
为了维护上海市
本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第一章 物业的使用
第一条 （业主的权利与义务）
业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第二条 （相邻关系）
各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 （物业的使用原则）
各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第四条 （物业的装饰装修）
业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：
（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
- 发表于2013-03-31
五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
第五条 （物业转让、出租的相关事项）
居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。
居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。
业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，物业服务企业应该书面责成业主或承租人限期纠正；业主拒绝改正的应该在24小时内向业主委员会和有关部门书面报告，由有关部门依法查处；业主委员会可以要求物业服务企业向人民法院提起诉讼，责令业主或承租人改正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。
第六条 （物业的用途）
业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，物业服务企业应该书面责令业主或使用人限期改正；业主拒绝改正的应该在24小时内向业主委员会和有关部门书面报告，由有关部门依法查处；业主委员会可以要求物业服务企业向人民法院提起诉讼，责令业主或承租人改正；擅自改变物业使用性质，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。
- 发表于2013-03-31
“飘儿”转载很认真负责。关键如何结合小区历史、现状又不脱离上面规定“有杌结合”起来，一句俗语“小区实际情况与政府要求相结合”，制订自己法则《不是照搬照抄》！
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