主题：信托揭秘：四成业务是地方政府融资 六成是房地产

“现在的业务四成是地方政府融资，六成是房地产。”一位北方地产信托公司人士对《第一财经日报》记者称，“没有发展更好的其他业务，只好再回归到房地产和地方政府融资业务。”

从今年1~5月房地产信托成立规模可以看到，房地产信托业务再次成为信托公司一大主要业务。用益信托最新数据统计显示，2013年1~5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占总成立规模的29.85%，较去年全年21.83%的占比提升8.02个百分点。

券商、基金、保险等“大资管”业务放开，中小微企业转向银行融资，再加上信托诸多业务受到监管限制，使得信托融资类业务遭受多重挤压，不少信托公司业务重心再次转向房地产信托。

房地产信托回暖

“今年开发商向信托融资还是比较通畅的，主要是银行的开发贷款比较难拿，需要很好的资质，并且监管很严。信托融资资金运用比较灵活，周期也较长，受到开发商青睐。”一家房地产开发企业负责人对本报记者称。

该负责人分析称，今年房地产信托回暖的原因，首先是开发商的信心在恢复，买地、开发楼盘开始多了；其次则是，信托融资相对于银行贷款更为通畅，产品设计也越来越专业。

据用益信托工作室不完全统计，5月份房地产领域共成立58款信托产品，募集资金166.2亿元，占总成立规模的32.46%，比4月份大增9.56个百分点。2011年末，房地产信托成立规模的占比在35%左右，到2012年下滑到20%左右，而今年5月份占比已经接近2011年末的水平。

房地产信托的回暖信号在2012年三季度就有所释放，今年一季度则趋势更加明显。“今年前3~4个月，房地产信托呈上升趋势，不过之后两个月，监管层对很多项目的审批开始严格了。”南方一家信托公司业务经理告诉本报记者。

信托业协会发布的2013年一季度数据显示，今年一季度，房地产信托累计新增规模达到1532.17亿元，接近去年全年新增规模的50%，同比增长超200%。用益信托数据统计显示，2013年一季度房地产信托成立规模占比为30%，发行规模占比为29%。

今年以来，房地产信托的收益率呈下降趋势，也使房地产公司更倾向于信托融资。今年1~5月，房地产信托的平均预期年收益率为9.68%，较2012年全年的10.15%，下降了0.47个百分点。

“今年以来，通过信托融资的成本确实有较为明显的下降。过去两年，信托融资成本在15%~20%，今年基本上在12%~14%。”上述房地产开发企业负责人告诉本报记者。

多重挤压下“发力”

房地产信托无论市场还是监管层对其风险都十分关注，近期更有个别信托公司暴露出房地产信托项目的兑付风险。

“现在房地产行业，融资需求较大的还是一些资质不太好的开发商，在银行贷不了款转向信托渠道，发行房地产信托的风险还是存在的。”上述信托公司业务经理称。

此前，中金公司预计，2013年到期的房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，2013年二季度兑付压力最大。

不过，上述北方地产信托公司人士表示，信托公司再次将房地产信托作为主要业务之一，实际上也是迫于无奈，信托公司受到多重压力挤压，只有将重心放回房地产。“目前，投资矿产能源、艺术品等方向风险很大，不愿意碰，一些票据等业务受到监管，以前做的中小企业业务，现在银行对中小企业市场的争夺也比较强烈，所以这部分业务很多也转向了银行。”

上述南方一家信托公司业务经理也表示，随着券商、基金公司等“大资管”时代的来临，信托公司亦面临融资类业务市场的争夺，比如券商的资管业务已经抢占了信托公司对上市公司的部分业务。

“所以风险是存在的，需要信托公司对房地产项目做好一系列的风险控制，如果真的出现问题只能与融资方协商，最终真的难以兑付，也只要找接盘者。”该信托公司业务经理称。

据了解，目前四大资产管理公司是房地产信托项目的主要接盘者，一些面临兑付风险的项目，信托公司也有自己接盘，然后通过市场拍卖来降低刚性兑付成本。

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