主题：应对8/8交不了房的建议

   相信很多tx都期待着8/8交房，但等到的都是一封晚交房的通知信，并且信内根本没有写明会在何时交房，“具体交房日期公司将另行通知”------寥寥数语，就把我们的美好期待化为了泡沫，但我们能做什么呢？现在有不少tx将与8/9上午9：30左右去售楼处或者kfs处，将直接要求他们赔偿损失，希望能有合理的解决办法，记住，我们不是去吵架，是去维权，可惜不是轮到3/15啊。。。。。。实在不行，可能会考虑这里某tx提出过的，提起上诉！维护我们的合法权利！（这里感谢TAO同学的辛勤劳动）
具体如下：
怎样追讨延迟交楼违约金（问答）？



1、业主问：开发商交楼应当提供什么文件？
  

   王美舟律师答：以合同约定为准。如果合同第八条或者第十一条（新版）约定以“1、该商品房经验收合格。”或者“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案
手续”为收楼条件的，开发商依法应当提供由广州市建委或者区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其它情况以上述条款以及补充
协议约定为准。


2、业主问：开发商不出示上述文件原件怎么办？


   王美舟律师答复：业主可以通过特快专递发函催告开发商出示上述文件原件，开发商不予答复的，视为不具备原件，将承担相应的延迟交楼违约责任；开发商答复
的，视答复情况协商处理。如果开发商答复不具备合同约定的交楼文件，就无需催告；如果开发商说有，但是原件在总部，可以催告。


3、业主问：开发商不具备约定的交楼文件，我有权拒收房屋，要求其支付违约金吗？


  王美舟律师答复：是。


4、业主问：收钥匙就视为收楼吗？我收楼了还能追讨违约金吗？违约金的起止时间怎样计算？


   王美舟答复：收钥匙就视为收楼，除非另有约定。业主收楼后可以追讨延迟交楼违约金。违约金的起算时间是合同第八条或者第十一条（新版）约定的交楼时间届满
之日，截至时间是收楼之日，双方另有约定（如计算至开发商具备收楼文件之日）的，按照约定处理。如果已经收楼了，约定的交楼时间与实际收楼日期间的违约金
仍然可以追讨，收楼后的违约金不能追讨。


5、业主问：开发商延迟交楼，要求与业主签订补充协议妥当吗？


   王美舟律师答复：业主最好咨询律师后才签订有关的补充协议。业主除了在补充协议里尽量写明计算标准、金额、付款年月日、交楼年月日、违约责任标准外，还应
当写明：“出卖人没有履行或者逾期履行本协议约定的部分或全部义务的，本协议终止，双方仍然按照《商品房买卖合同》及其补充协议有关规定执行，除非买受人
作出相反的书面表示。”


6、业主问：开发商的房屋质量存在问题，我能拒绝收楼，要求赔偿损失吗？这时需要注意什么？


   王美舟律师答复：可以。业主注意通过公证、拍照、两个非亲属的目击证人证明等形式保全证据。注意：这时不要填写验楼单这类提出房屋质量整改之类的文件给开发商，以免让开发商以此作为业主收楼的证据。业主可以通过打印但不签名的方式向开发商提出书面的房屋质量整改意见。


7、业主问：如果开发商交楼时缺少法定文件，可能构成延迟交楼，业主应当注意什么？
  

   王美舟律师答：不要签署开发商提供的任何文件，不要向开发商提交任何业主签名的书面材料，包括、物业服务合同、业主公约、维修单，钥匙借用单等等，以免上
述行为被视为收楼行为，给诉讼增加难度和变数。业主什么事情也不用做，等开发商出示合同约定的交楼文件再说。千万不要签“钥匙托管承诺书”，这样表示你已
经收取了钥匙，钥匙交给物业管理公司保管，收取了钥匙就表明收楼了。这是开发商最新的骗局。必要时咨询律师。



8、业主问：如果既想收楼，又想得到违约赔偿，怎么办？

王美舟律师答：办法如下：

（1） 与开发商签订协议：

甲方：开发商 乙方：业主



甲乙双方经友好协商，同意签订下列协议：

一、乙方同意收楼，同意自2007年 月 日起交纳物业管理费。

二、甲方同意按照商品房买卖合同第13条规定的违约金标准，向乙方支付自合同约定的交楼之日起至甲方取得合同约定的交楼法律文件之日止的违约金。

三、本协议自签字之日起生效。



甲方：开发商（公章） 乙方：



年 月 日



（2） 开发商单方向业主出具承诺书：



承诺书



栋 房 业主：



由于本公司没有取得约定的验收文件，本公司承诺：在你收楼后，本公司将继续要求按照商品房买卖合同第13条约定向你支付违约金，直至本公司办妥房屋竣工备案手续时止。



开发商（公章）



200 年 月 日



建议大家集体委托律师商谈上述协议或者承诺书，或者咨询律师意见，不要随便签名。



9、业主问： 如果开发商不同意签订书面协议承诺支付违约金至办妥备案手续时止怎么办？


    
王美舟律师答：如果业主不急着收楼，就无需做任何事情，无需收楼，不要提交房屋质量维修单等（以免被认为收楼），无需发函，直到开发商符合合同交楼条件并且通知业主收楼时止再收楼。


10、业主问：开发商说业主可以自己在收楼确认书上注明保留向开发商追究延迟交楼责任直到符合其办妥竣工备案手续时止，这样有法律效力吗？


    
王美舟律师答：没有，因为是业主的单方行为，对开发商无约束力。



11、业主问： 按揭贷款没有到位的业主能否起诉？


    
王美舟律师答：如果补充协议里中约定，按揭贷款没有发放，交楼时间顺延的，建议暂时不要起诉，等款到后起诉。已经到款的，可以起诉，违约金从到款时起算。



12、业主问： 委托律师诉讼需要什么费用？



（1）诉讼费＝违约金×2.5%－200元，其中违约金＝（起诉日－合同约定交楼日）×(首期款＋按揭贷款)×合同第13条约定的违约金比例（如每日万分之五）。例如，告开发商1.5万元（违约金），则交纳诉讼费175元。

（2）律师费：与律师商谈，可以在胜诉追回款项后按照比例收取。



13、 业主问：延迟交楼的官司最迟在什么时间可以打？

王美舟律师答：2年，从合同约定的收楼之日起算。但是越早起诉越好，这样交费少，收钱快，执行易。



14、业主问： 能否单独委托律师诉讼？



王美舟律师答：可以的。



15、业主问：诉讼是否很麻烦？


   王美舟律师答：不会，业主只要与律师见一次面，剩余工作全部由律师负责完成，领取款项时须业主凭身份证领取。



16、业主问：我要验楼的时候开发商要我在领取钥匙单上签名怎么办？


   王美舟律师答：很多开发商在业主还没有验收房屋时就要求业主在领取钥匙单签名，最后如对房屋是否具备交楼条件发生争议，只能认为业主已经收楼。建议：最好
不要签字；要求物业管理公司的人持钥匙陪你收楼，这时无需签字；如果被迫签字，注明“借用钥匙验楼，不等于收楼”（或者“借用钥匙验楼”）之后如有异议，
归还钥匙时要求对方注明钥匙已经归还。





其它问题请业主打电话咨询。如果需委托律师，可以集体或者单独联系签约事宜。

（广东佳思特律师事务所王美舟律师文）
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上海御诚律师事务所马式辉律师
     延迟交房的违约条款是为了保护购房者的利益而针对开发商的。因此，开发商在签订该条款时，往往不愿承担较重的违约金。延迟交房每天按万分之一承担违约金确实较低（同期银行延期付款利率为每天万分之二以上），也不尽合理，但鉴于您已与开发商约定了按万分之一的承担违约金，如无其他条款可以援引（如定金条款），你要求对方承担较高的违约金将缺少依据，很难得到法庭支持。但您可以要求对方赔偿损失：如以每月房屋租金的收益来计算损失，或以因未能住进所购房屋而在外租房的租金来计算损失。

 我们延期交房的违约金为日万分之零点一,还不是日万分之一.

 强烈支持！维权靠大家！

 不顶不行啊～～

 顶拉顶拉！

 希望大家团结起来，8月9日到开发商处解决这个问题。

顺便我们也可以通过这个聚会研究一下如何通过法律途径来解决，不信开发商不投降。