主题：“联席会议”让小区由乱到治 ------新民晚报

一幢3层楼的小别墅，自己住不了，户主就把多余的房子出租，而为了能多收点房租，大家又把屋前屋后、楼顶院子可利用的地方都搭起了窝棚和简易房。时间一长，小区住户可谓鱼龙混杂，本地户籍的不到3000人，外来人员竟有2400多人。

这样的小区，问题多，纠纷多、盗窃多，隐患多，但真正愿意管事、管得了事的却不多。因为小区性质的特殊，物业公司是不收物业管理费的，仅靠村建制撤除后成立的实业公司拨款维持，所以对小区事务能不管就不管。居委会管得住本地人，但在外来租户间却没啥威信，警方忙着“救火”，精力花了不少，但效果却一般。

这样一个“乱点”存在，总是心头之患。今年初，华欣苑所属的大华派出所决定在华欣苑小区探索“社区化管理”。

在警方的推动下，以居委会党支部为核心，业委会、物业、公安和外来租户成立了社区综合管理委员会，制定《自治公约》和《议事制度》，所有的小区事务无论好坏，都由这个自治机构来商量解决。

在此基础上，小区还成立了社区综合服务管理站，以一门式服务的形式，与物业公司联手受理居民诉求，按照人口管理、行政事务、社会保障、司法救助、医疗卫生、房屋租赁等职责分工处置，受到了居民的欢迎。

值得一提的是，两位在小区里租住时间最长，最有威信的外来人员，也成了社区综合管理委员会成员，他们的加入，让小区的外来租户，也可以对小区事务发言，有了融入社区的归属感。

拆违、封闭管理小区盗窃案降七成

把小区的这些资源整合在一起，绝非易事。大华派出所所长倪连康告诉记者，“软磨硬泡，晓之以理，动之以情，诱之以利。最终还是成功了。”

就拿物业来说，要给不太管事的物业“压担子”，可不容易。派出所给物业出了一招：小区很大，停车位也不少，现在大多停的都是外来车辆，停车费估计都被保安私下“笑纳了”。如果物业把这一块管起来，六七百个车位，不是能增加一块收入、缓解一下拨款不足的窘境吗？物业公司几番思量，与其老被居民骂不给力，不如试试看。

“委员会成立，大家都绑在了一根绳子上，这下都能叫得动了。”倪连康告诉记者，在此基础上，华欣苑连打两大战役，最终给小区带来翻天覆地的变化。

第一仗是拆违，这是难中之难。每一间违法建筑都是租金来源，要拆就是“抢钱”啊。怎么办？居民说，“你们干部拆了，不用你们动手，我自己拆。”这让管委会成员眼前一亮。是啊，让老百姓看看，我们这是要动真格的。于是，居委干部先拆、物业公司老总先拆。这一拆，大家都看在眼里，再做工作，反对的就少了。

第二仗是小区封闭式管理，凭卡出入。这一次不但租户反对，居民也反对。很多居民担心，封闭管理虽然好，但房屋租赁是大家的很重要的收入来源，封闭管理，房子还租得掉吗？

管委会想出一个点子，小区的门口原本就有一个滚动式的灯箱，是用来宣传治安防范的，现在只要将小区房屋租赁信息也加进去，不就成了天然的广告箱吗。要出租房屋的居民只要到服务站登记，灯箱就会定期更新，这比房产中介还要效果好，而且是免费的。

这一招果然灵验，小区居民更惊喜地发现：小区拆违和封闭管理后，租户虽然经历了一次大换血，但小区品质上去了，房屋的租金也随之上升。凭卡出入后，每户发卡数是固定的，这也遏制了群租现象的再次出现，原先实际居住人口登记困难的现象也大为改观。

“说起来挺复杂，其实就是一句话，把小区的资源整合起来，以‘联席会议’的形式管理小区。以前有事大家推，现在有事大家一起解决；资源多了，往往解决得都很圆满。”

倪连康透露，“五位一体”的管理模式推出后，今年华欣苑小区盗窃案同比下降七成，而且至今没有发生过盗窃“三车”案件。周边的许多小区看到华欣苑的变化，纷纷打电话、上门参观、取经。“效果这么好，我们自己都没想到。”倪连康说。

首席记者 潘高峰

4年前，宝山区华欣苑的一场大火，以3死3伤的惨痛代价，将一个混乱不堪的小区暴露在人前：群租泛滥，违法搭建猖獗，车辆阻塞通道，租户乱垒灶台、乱拉电线、乱放煤气钢瓶、火灾隐患突出，盗窃案件高发，110报警每天五六个……

昨天，当记者来到位于华灵路上的华欣苑时，看到的却是一个高档小区的“范儿”：无论车辆行人都凭卡进入，小区里车辆停放秩序井然，道路清洁，建筑敞亮，绿化带里竖立着一块块普法教育的宣传标牌，小区事务有一门式服务站接待，一切都显得有条有理……

从一个脏、乱、差著称的小区，到一个远近闻名的示范小区，由乱到治仅花了半年多，其中的奥秘究竟在哪里？

要弄清华欣苑为何由乱而治，首先要了解乱从何来。华欣苑是当地村建制撤除后，为失地农民建的“农民别墅”区。社区占地20万平方米，别墅383幢，交通便捷，生活配套也算齐全。

与上面的二篇文章中看到了我们小区的不足与管理上差距。也看到了改革的方向与动力。

【新民晚报·推荐】众所周知，业委会、物业管理企业其实代表的是《物业管理服务合同》的利益双方，在相关法律法规不健全的情况下，难免在处理一些小区管理矛盾和纠纷时出现意见分歧，僵持不下。这时就需要一个第三方“老娘舅”从中斡旋，以利于问题尽快解决，在现阶段居委会是“老娘舅”的绝佳人选——于是，“三位一体”诞生了。这是一种工作制度，由小区居委会(包括居民区党支部)、业委会(含业主大会)和物业管理企业在各司其职、各负其责的前提下，通过相互支持与配合，共同努力营造小区和谐。

“三位一体”工作法最早由上海上实物业管理有限公司(以下简称“上实物业”)在10年前首创，并已推广到全市各区县，有的地区和企业还将其发展成为“四位一体”“五位一体”……(将地区派出所、街道城管科等部门也纳入其中)。昨天，上实物业总经理李胜来用一个典型案例说明“三位一体”的效果。

整治群租变成“割韭菜”

天恒名城是位于闵行颛桥的一个住宅小区。此前，这个小区群租现象特别严重，业主们怨声载道，因群租带来的卫生、噪声、安全隐患等问题一直困扰着业主和各管理部门。当地有关政府部门多次整治群租乱象，但当初的办法概括起来就是一个字——“堵”：有群租就敲掉隔出小房间的简易墙或木板，将群租客“请出”小区。但这种办法的结果是“割韭菜”，一茬被整治过了，新的一茬马上又卷土重来，而且规模更大、气势更壮。

“看来堵是堵不住的！”李胜来说：“其实说句实在话，没有人愿意去群租，群租客里面也有很多有才华、有能力的年轻人，只不过初到上海，经济能力不足以让他们一个人租住很大的房子。但业主们的权益也应该得到保护，得想一个更好的办法。”

“堵疏结合”更利于改善

“三位一体”工作法开始发挥作用。居委会、业委会、上实物业三方人员坐下来商讨对策，最后李胜来提出的“改堵为堵疏结合”的方案得到大家的认可。所谓“堵”，就是对群租中违反相关法律法规的行为一律说“不”，比如违规使用液化气钢瓶、私拉小电表的，一律不允许；群租客一个人居住面积少于5平方米的，坚决要求“减人增面积”。

而“疏”指的是通过多种方法引导群租客文明居住，融入社区氛围，改善业主和群租客的关系，比如，物业公司将群租客中一些年富力强的人组织成志愿者队伍，参与小区安全巡逻；居委会、业委会搞纳凉晚会，主动邀请有文艺专长的群租客也来露一手……渐渐地，一种多为他人着想、相互体谅、相互尊重的新邻里氛围形成起来。

小小门禁卡发挥大作用

“有些事，物业无权那么做，这个权就需要通过业委会授予。”为了控制一个房子里的群租客人数，以达到“每个租客至少有5平方米空间”的要求，控制门禁卡的张数是一个办法。物业公司提出是否可以要求每张门禁卡收300元押金，租客愿意住就交这笔押金，离开时再交卡拿回押金。通过“三位一体”的协商，业委会通过了这个“提案”，物业大胆去执行，取得了不错的效果，自去年以来，光是群租户总数这一项，就下降了38%。

“险象环生的群租房现象，应该逐渐引导成为不改变房屋结构和功能的正常合租。”李胜来认为。通过“三位一体”的工作方法和“疏堵结合”的具体措施，天恒名城小区群租扰民现象正在改善，如今有265个无证液化气钢瓶被统一代为保管在当地派出所专设的仓库，部分楼顶违法建筑也被坚决拆除，小区更安全、更整洁也更和谐了。

本报记者 金志刚