主题：物业不换，阳光小区不会好！根烂了树必死，任何折腾是多余的。

——小区的停车位，又不是物业的，物业有什么权利收停车费？

一 被物业收走的停车费

城市的车辆越来越多，停车越来越成为一个问题。前些日子南京把主城区停车费涨到一小时20元，杭州似乎也要涨，据说深圳很多年前就是这个价了。这肯定是一个趋势，更多的城市会把停车费涨上去，相应的，小区的停车位也会越来越紧张，收费的话也会越来越高。很多人开一天车，油钱还真不如停车钱高，就算是不开车也有停车费。如果说停车是一个比油价更大的民生问题，应不夸张。

二 小区车位的法律分析

先说法律依据，主要是规定在《物权法》第六章，业主的建筑物区分所有权。最高院后来又出了个解释，叫“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”。名字都有点绕，非法律人看着头疼，于是律师喜欢。

按照上述规定，小区的车位，分为两种：某个业主专有的车位，和全体业主共有的车位。前者，通常是业主买房子的时候，另外花一笔钱，买个车位，或者常年租个车位。这个车位就是归这位业主的，与他人无关。

注意：物权法第七十四条的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的重点是“规划”。有政府规划文件的车位，才可以被开发商出售；没有的，那就是业主公共面积，被分摊到每户建筑面积之中，每个业主都花了钱的，开发商当然就不能卖了。即使卖了，合同也无效。

还注意：上面说的“租车位”。谁有权利出租？当然是所有权人，可以是业主委员会。现实中常常是开发商把车位向外租，那就显然侵犯了全体业主的权利。开发商卖房子的时候又没说这块车位不卖，也没把把业主的分摊面积给少算一点。现在拿着全体业主的车位，租给业主，这当然不合适啦。我前几天听说大连一块新楼盘，一个车位20年租金20万。我衷心祝愿他们一套房子也卖不出去。

这两个手段，是开发商经常会用到的。业主被侵权了往往还不知道。

第二种是全体业主共有的车位，有划出来的车位，有占道的车位，有的就是空地，反正是全体业主共有，买了房子就有这权利，不花钱，车随便停。

只有这两种。至于说车库、车位、地上地下停车场等等，和法律分类没有关系。

物业有没有权利收停车费呢？当然没有。这是一个简单的不能再简单的问题。小区的地是业主共有的，就算是有收益也是业主的，和物业一毛钱关系也没有。

业主也可以开大会来决定对车位的处理，是不是租，租多少，得到的钱怎么用。毕竟不是每户都有车，还有的人家两辆车，有时候可以探讨按车来收费，收到的钱另作公用比如绿化，来做一些利益平衡。还有的车主，担心自己的车随便停的话难免剐蹭，希望有专门的车位由物业看管，也可以由业主大会来决定具体如何。这个时候物业被委托就可以收停车费了。但只是代收。权益最终要归于业主。

顺便说一句。如果业主大会决定，把一些车位常年租给某些业主，法律上没问题。但是不经济。车位租给个人，就总有占着车位而不用的时候，降低了车位的利用效率，反而增大了多数人的停车难度。还真不如谁也不租，业主的车随便停。

三 物价局有权决定停车费吗

现实中，物业公司收停车费，常常拿着物价局的批文做挡箭牌。说物价局批准了，这个小区的停车费可以收到80块钱一辆车一个月。业主看到有物价局的批文，于是也就认可了收费。但这个认识是错误的：物价局对收费价格的批准，不等于对物业公司收费权利的确认。小区车位是业主的权利，物价局无权对业主的权利进行处分。再者，物价局对车位定价的权力，也是存疑的。物价局去定个公共停车场的价格道理还算勉强，决定小区车位的价格，是完全的越权行为。

我国建设市场经济这么多年，物价局这个单位一直存在，也够滑稽的。

四 业主管物业要靠业主委员会

中国的小区物业管理，通常是在买新房子签购房合同的同时，签订了一份“前期物业管理协议”。开发商指定好了物业公司，往往是开发商的关联单位，业主入驻接受物业服务。买二手房的业主，买房时更无从选择物业公司，毕竟房子比物业重要。相比物业来说，业主确实力量分散，势单力孤，往往是业主被物业欺负。

即使如此，也不能改变业主和物业根本的关系，就是业主是花钱雇物业来为自己服务的。谁应该说的算，当然是业主。

单独的业主对付物业，会力不从心，被物业欺负的可能性是百分之百。解决的办法，就是业主委员会。以业主委员会的力量，来管理物业，决定小区的重大事项。一个健康运行的业主委员会，绝不会让物业收停车费这种事情，成为一个不可解决的问题。、

要建设一个健康运行的业委会，倒也有不少挑战。比如，运行的经费，有能力的人是否愿意付出，有问题的时候是否有人出头，还有虎视眈眈物业公司。物业公司对付业委会的策略，高明些的都是分化离间。比如对业主之中影响力大的，私下里减免物业费之类的小手段。做掉几个带头的，余下的自然成不了事。业委会的建设可谓任重道远。

康振宇

2014 9 2 22:14