主题：请大家共同抵制不是小区业主随便进入小区的人员

亲爱的邻居们，

  今天在小区后门（就是刷卡进入小区的那个铁门处）发现经常有外小区人员排队想要进入到小区，当我拿出卡片询问：是这个小区的业主吗？的时候，两个带小孩的女人突然撒泼起来；说不是小区里的，就是要进来玩一玩；我告诉她们如果想玩的话，附近有个浦兴公园可以到那里去玩的；她们还理直气壮的说物业保安都随时让我们进来的；我当时立即表态，因为有锁就是防止不是小区人员进出，而且小区的所有设施设备，还有草坪维护的费用都是业主交的物业管理费来进来维护及保养的，如果是哪个物业让进来我们也会投诉物业的；这两个女人竟然破口大骂，不过最终我说给物业打电话，她们悻悻离去，我也最终到物业去反映了这个问题，并要求物业保安要严格管理和制止外小区人员进入我们小区

  为什么要在这里和邻居说这件事情，并把看似小事升华起来，其实这样的事情我们确实要自己和物业都要加强防范：

  1.每年从十一开始快到过年的时候，都有小偷在各个小区进行偷窃，也都是像今天这样白天大家都上班上学的时间进行的，或者是晚上进行的；那么之前这些人肯定进入过小区，进行过踩点，那么我们就应该要求保安对外来人员进行登记，或者我们业主在刷卡开门的时候询问一下是否是我们小区业主才能放行，否则无疑就是给小偷创造了进入小区的机会（并不是说每一个进来的人都是小偷，但是我们要有防范意识，很多小偷都是带着小孩去偷窃的，这个实在让人深恶痛绝的，把小孩的人生从小就毁掉了）

  2.每个月我们付着小区物业费，就是要维护保养这些花花草草等设备设施，经常看到外来的人员带着小朋友在草坪里乱跑，小便；更有甚者让小朋友大便在我们小区的水塘里，试想很多小朋友还在水塘边玩过，摸过里面的水，捞过小鱼；我们小区的环境我们自己不保护的话，外来人员更不会珍惜，所以一旦我发现这种情况肯定会立刻阻止的，破坏环境的事情我们一定要共同阻止；而且这样也会让很多设备设施提前衰老，绝对不允许这种事情发生哦~~

  有些外来人员素质很差，就像今天不让进来就会破口大骂，这样人我依然不会让她们进来，我一直夸赞我们小区邻居的素质都不错的，礼貌、助人这是经常发生的事情；

  所以我在这里呼吁邻居们，坚决抵制不明身份人员进入小区，这是对我们小区每一位业主都有好处的，一个是物业加强巡视及管理，另外一个是对我们小区业主家庭自身安全也有关，让我们大家共同努力让我们的小区变得越来越好，谢谢大家

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌—— 

本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。 

据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 

在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。 

经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。” 

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。 

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。 

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。

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住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌—— 

本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。 

据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 

在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。 

经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。” 

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。 

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。 

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。

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