主题：沪大型烂尾楼复活记 申大商厦成功拍出2亿多元

最后一栋大型烂尾楼


去年，由浙江绿城等企业组成的机构接盘上海静安区最大的一个烂尾工程"东海广场"后，同属静安区的申大商厦接过了该区最大烂尾项目的帽子，也成为中心城区最后一个大型烂尾楼盘。


该项目位于延安中路、陕西南路交叉口，斜对上海国际博览中心，介于南京西路CBD和淮海中路之间，区域位置优越。整个项目为钢混结构，地上10层，地下一层，高度40米，地上建筑面积10518平方米，地下1422平方米。原规划是以办公为主，兼设银行营业、商务、餐厅等的商务办公楼。目前项目整体已结构封顶，大部分已完工，部分位置安装了电梯以及空调等设备。


项目所处的延安中路789号地块原址为东方航空售票处，之后通过土地置换，地块转予某企业方。1996年，上海申大集团公司与土地所有方商定共同开发，根据当时双方拟订的协议，全部开发资金由申大集团承担，后者以土地入股，共同成立项目公司"泰申实业"。


之后，一部分工程完工后，"泰申实业"利用项目抵押方式向上海农业银行申请抵押贷款，银行根据工程进度发放了第一笔金额为3000万元的工程贷款，而此时，土地所有方并没有得知项目公司已经将项目抵押。同时，"泰申实业公司"在工商记录的股东名单中只列有申大集团。


正是由于这样的原因，土地所有方突然退出该项目的合作，直接影响来自银行贷款的开发资金无法到位，1999年，该项目被迫停工。


停工一段时间以后，农业银行因无法按期回收贷款，便以处置抵押品的名义向上海第二中级人民法院提起民事诉讼，要求银行处置该项目以便回收贷款。当时，二中院判决农行胜诉，"泰申实业"不服判决，随后向上海高院上诉。


2004年，作为当初银行贷款担保方的上海证券履行了当初的担保义务，向银行偿还当初"泰申实业"的欠款，并申请将项目查封处置。但此间，土地所有方以土地随着市场的上涨而增值为由，不断调高土地价格，各方始终未能达成一致的土地价格，加上其他一些债务、法律方面的原因，项目的处置搁浅。


神秘买家


随着上海各级政府加大对烂尾楼项目的处置力度，申大商厦烂尾项目的复活工程也终于慢慢启动。


近几年来，上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。


申大商厦采用了第二种复活之路。2006年，通过反复协商土地所有方明确了持有土地的补偿价格。3月，关于项目拍卖的公告发布。此时，该项目的产权人实际上变成了农业银行上海分行、上海证券以及土地所有方。其债务共包括土地出让金(预计在7000万元左右)、银行贷款(加上利息共4000万元左右)、上海证券(4000多万元)以及工程款(800万元左右)等。


6月上旬，上海"申大商厦"在建项目由1.72亿起拍，经过十几个回合的竞价，最终以2.01亿元成交。


然而，项目的接盘者却再次成为谜团。来自拍卖行的说法是，该项目由法院委托拍卖，而法院方面要求拍卖行不得透露拍卖的细节。


据知情人士透露，项目的接手方为"泓邦企业发展有限公司"，而该企业即2003年在虹口区政府有关部门的配合下，北外滩著名烂尾项目--大正三角地广场的接手方，而此后，公司又因续建资金问题，再次转手大正三角地广场。


对于泓邦接手的说法，一位接近泓邦的人士认为，根据泓邦在大正三角地广场案例中暴露出的资金问题，以及该公司目前已基本退出上海的房地产市场，主攻证券市场，从这些情况判断，泓邦接手的可能性并不大。


接手方的投资目的，无疑将再次决定该烂尾项目的又一次命运。截至记者发稿时，泓邦方面对接手一说未加评论。

上海已经有部分购房者申请了公积金装修贷款。浦东住房公积金管理中心的人士表示，公积金装修贷款目前属于试点推行，要看试行的具体情况来决定是否推广。

记者分别询问了北京目前可以办理公积金贷款业务的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行以及交通银行，相关人士均表示，北京分行目前对于该项公积金贷款扩大业务闻所未闻。北京住房公积金管理中心的相关工作人员表示，不但没有公积金可以办理装修贷款之说，而且以装修的名义提取公积金都是不允许的。

商业装修贷款搁浅中

几年前，北京各家银行都相继推出住房装修贷款业务。主要有两种形式：一种是贷款者以房产为抵押，贷款额度10万元以内，最长5年，但必须由银行指定的装修公司来装修；另外一种是，客户在已申请住房贷款的银行继续申请装修贷款，担保形式可以是有效的第三人保证担保、借款人或第三方自然人名下的房屋质押担保、客户的个人信用评分等。

但与火热的房贷、车贷相比，装修贷款从推出以来一直显得冷冷清清。一方面银行有自己的苦衷，银行要求客户选择实物抵押的方式，而消费者在申请住房贷款时已经把房子抵押出去了，银行感觉没有还贷保证，开展业务自然不积极；另一方面消费者对装修贷款热情度也不高。很多人觉得，贷款买房已经是不得已而为之了，连装修也要贷款，心理上难以接受；办理手续复杂，有的银行还要指定专门的装修公司，使得装修凭空多花不少钱。因此建行、农行等都已经停办了该项业务，剩下的银行或合并或暗加到了其他业务中。

北京人无心公积金装修贷款

北京一位银行业内人士对记者表示，申请的公积金装修贷款是否真正用于装修，银行不好判断，因此会从申请额度上作限制，这样贷款人贷不到多少钱，还必须在很短的时限内还清，无论出于省心还是省钱，很多人轻易都不太会考虑这项业务。该人士还表示，南方很多人出于做生意周转资金的需要可能会选择这项业务，对于北京来说，显然大多数人都没这个需要。因此银行并不看好公积金装修贷款业务，短期内也不会积极出台。

银行业人士也指出，目前银行一些业务量小的个人消费信贷，都向信用卡消费信贷发展，比如信用卡购物分期还款业务，而且还有一定期限的免息优惠，如果刚刚购房的消费者手头吃紧，使用信用卡免息分期付款倒是一个值得考虑的筹钱方式。

今后房地产权证上不仅要记载土地使用权范围，同时也必须注明是否“地下空间”，焦扬昨天发布了市政府常务会议原则同意的《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，明确了地下空间的土地使用权范围；明确了地下空间供地方式及转让原则以及房地产登记的办法。