主题：高境淞南亟待爆发的潜藏势力

高境淞南亟待爆发的潜藏势力  
 
 
 
作者: 王莎   发布时间: 2007-07-26 15:02:00   来源: 新闻晚报 
  
写在前面

在宝山楼市成为上海强势的居住势力之后，对于该区域的居住分析都不断，但多集中于宝山西区部分，或者以大华板块为中心辐射的其他居住区域。其中，充满探究意味的是，作为宝山传统居住区的高境淞南却因为销售强劲，鲜少成为此类潜力分析的报告对象。
据网上房地产数据显示，随着3号线的全面开通，该板块销售价格已上扬约10%，更有部分楼盘价格早早突破万元大关。高境淞南，这个尚未形成城市副中心、环境并不算上佳的居住型板块，仅凭借独特的区域地势，就受到世人追捧，屡屡上演缺乏宣传的热销盛况。
但仅仅依靠地段，实现居民的迁入不是该区域长期发展的主要动力。因为环境的制约，在引入一批高消费人群后，所凸现的环境同人居的矛盾也越发明显。高境淞南正面对着集约化和优质化的转型。
其实，这个环境困局也早被洞悉。政府已经因地制宜进行了规划和疏导，推出合理性发展步骤，力图摘掉该区域居住恶瘤。其主要表现就是：物流区域的迁出，以及政府所规划的30万平方米大型商业商办区域，殷高西路商业街。据了解，经过多年规划、建设，这条聚合了多种物业类型的大型商业聚合体将于今年年底渐现全型。目前，部分区域已开始实际招商阶段。
高境淞南，发展势力正在潜藏中龙啸虎吟。

宝山东大门的荣耀

对宝山历史略有了解的人，几乎都知道高境镇以及淞南镇的地位。它们被称为宝山东大门，与闸北、虹口、杨浦三大区域相邻，以尖锥之势将宝山融合在城区之中，是宝山距离市中心最相近的板块。近期，更因为地铁三号线（明珠线）北延伸段的开通，再度成为居住热点，是宝山区未来重点发展的居住区之一。
“我们楼盘销售情况一向很好，主要客源是周围居民，而且虹口、杨浦地段的比较多”美岸希庭的销售经理对笔者这样阐述，“最大的优势还是在于轨道交通的便利性以及规划中的商业配套，都是我们区域楼盘的吸引处。”随着轨道交通以及中环线交通效应的影响，该区域已经成为大规模的城市居住区。
情况确实也是如此。据网上房地产数据整合，该区域楼盘销售一直保持平稳的销售速度，价格呈现了逐步上扬的趋势。由于，该区域是上海上世纪90年代的动拆迁基地，居住类型以老公房为主，区域生活氛围较为浓厚，所以也吸引了相当数量的外地移民到此安居。他们普遍认为，该区域居住性价比较大，8000~9000元左右的均价在虹口、杨浦具有较强竞争力，并且由于距离江湾镇较近，区域性的差别感也不是太强烈。
尤其是教育，是该板块居住的亮点。高境镇靠近杨浦大学城，有复旦大学、上海财经大学等知名院校，还有市重点中学如复兴高级中学、同济试验学校以及上交附中等，可谓是强者嶙峋。

尴尬，房源较少销售有心无力

2007年的上海市场是激进前行的。在一系列的观望和等待之后，上海楼市在近几个月爆发了强大的消费力，出现各楼盘去化速度加快等境况。但就房地网提供的销售数据看，高境淞南板块销售并不喜人，较之去年同期，各楼盘均出现了销售较少的情况。
“出现这样的情况主要是因为缺少房源进行销售”。四季绿城的售楼员如此解释道，“虽然现在我们楼盘并未因为市场因素而涨价，但对于新一轮开盘的销售情况，我们都十分看好。”
据宝山业内人士分析，这是区域发展的要求所致。虽然高境淞南人口数量已经达到一定阶段（该区域楼盘将实现200万人口的入住），但缺乏与之相配的商业配套，如果继续增加人口，只能是盲目和冒进。同时他也提到了另一个问题，就是价格同环境的比较。
“在价格达到了一定高度之后，配套和生活就必须跟上。该区域长久以地段和教育作为卖点，但始终因为钢铁运输通道的存在成为环境的硬伤。所以就要房价过万的产品拥有更多的附加值，而这就成为高境淞南居住评判的重要标准。”
但在现场采访了几位购房者之后，也可发现不同的声音。“我一直都关注高境这边的房子，比较感叹的是，它的房价波动性并不太大。如果说是因为三号线的开通而小幅度上涨的话，这是可以接受的。”买房者孙先生说道。“但是我们应该还会观望一段时间，希望房价能够下调。”
四季绿城方面则说道：“现在本区域的房源确实存在不足的情况，所以在数据上不能显示热销。但商场的建立、沃尔玛的引入，已经规划中的污染型行业迁出，都是该地居住价值攀升的重要依据。”

商业发展，填补区域空白

其实，早从多年起，政府就已经注意到阻挡区域档次上升的首要问题即是环境与商业的匮乏。根据规划显示，今后该区域将“把重点规划发展港口物流、现代商务商贸，形成中心城区相匹配的人与自然和谐的现代居住区”。
殷高西路商业街就是契合地区发展所需的高级商业配套。据长江国际商业有限公司透露，现今的在售社区全面入住完成后，届时将形成200万人的稳定消费族群。
长江国际商贸中心及景瑞生活广场共同搭建，以临街街铺为模式的殷高西路商业街的出现将终结该区域没有高端商业业态的历史。它不仅成为该地区商业发展的基础，同时也为虹口、闸北杨浦及宝山的交界点实现商业链的结合。目前，该商业街已成功引进沃尔玛超市，为区域升级，提供了坚实的基础。
另据业内消息，尚未正式开盘的长江国际商贸中心将拥有占地70000平方左右以现代轻纺为主题的街城。并引入精品服饰、鞋类皮具、家具布艺等品牌。

这位记者对淞南的情况还是很了解的，这篇文章写得不错。