绿城玫瑰园
专项测评结果
[2008]第SH0443-GJ-LCMGY号
以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的绿城玫瑰园专项测评报告。
2008年测评结果：A
级别释义：规模企业项目可信度高；项目所处区域道路交通有待改善，地段具备升值潜力；国际化、时尚化、生态化的顶级别墅区*AAA 强烈推荐，非常适于投资消费AA 特别推荐，可以消费投资A 主要推荐，性价比较高BBB 推荐，性价比位于区域中上等BB 性价比一般，投资消费有一定风险B 性价比较低,不适于投资消费C 不推荐
项目概况
项目名称：绿城玫瑰园
地理位置：闵行区中青路1555弄
所属方位：外郊环
投资商：绿城集团
开发商：上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司
物业类型：别墅
占地面积：80万平方米
当前报价：47431元/平方米
主要数据和指标（截止日期2008-5-21）指标 指标 单位
批准总套数 59 套
批准总面积 35645 平米
可售套数 17 套
可售面积 11668 平米
已签约套数 42 套
已签约面积 23977 平米
累计成交均价 39412 元/平米
测评观点
据绿城玫瑰园各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；企业实力雄厚，具备较高的品牌和信誉度；区域日渐成熟，受在建9号轻轨影响，近年区域热度进一步提升；别墅具有稀缺性，且项目具备地域文化特色；产品自身价格处于区域较高层位。
主要优势和机遇
n据市场因素，宏观环境总体发展，市场保持稳定，别墅占据稀缺优势；
n据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，盈利能力强；
n据项目因素，品质优秀，以20世纪末的西方高级社区为蓝本，以20世纪初的老洋房建筑为基础，成为地域文化的映射；
n据区域因素，马桥板块已成为闵行高端别墅区，加上在建的轻轨9号线，区域升值空间凸显。
主要风险和挑战
n据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，信贷政策收紧有可能对企业项目运行产生一定影响；
n据项目和区域因素，区域内积聚大量别墅项目，竞争激烈，且项目售价在区域偏高。
测评得分表
指标版本：规模企业指数样本项目
指标基准日：2008年5月21日指标 得分市场因素 8.46企业因素 9.28项目因素 8.18区域因素 8.05最终综合测评 8.41
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海绿城玫瑰园最终综合测评得分为8.41。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。
联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座
邮政编码：200122
联系电话：021-58201880
传真：021-68881202
测评人员：张琪
E-mail：zhangqi.fang.com
中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系021-58201880。
*测评指标含义及测评体系按照《中国城市购房者消费投资决策信息系统 》执行
绿城玫瑰园
专项测评结果
[2008]第SH0443-GJ-LCMGY号
以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的绿城玫瑰园专项测评报告。
2008年测评结果：A
级别释义：规模企业项目可信度高；项目所处区域道路交通有待改善，地段具备升值潜力；国际化、时尚化、生态化的顶级别墅区*
AAA 强烈推荐，非常适于投资消费
AA 特别推荐，可以消费投资
A 主要推荐，性价比较高
BBB 推荐，性价比位于区域中上等
BB 性价比一般，投资消费有一定风险
B 性价比较低,不适于投资消费
C 不推荐
项目概况
项目名称：绿城玫瑰园
地理位置：闵行区中青路1555弄
所属方位：外郊环
投资商：绿城集团
开发商：上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司
物业类型：别墅
占地面积：80万平方米
当前报价：47431元/平方米
主要数据和指标（截止日期2008-5-21）
指标 指标 单位
批准总套数 59 套
批准总面积 35645 平米
可售套数 17 套
可售面积 11668 平米
已签约套数 42 套
已签约面积 23977 平米
累计成交均价 39412 元/平米
测评观点
据绿城玫瑰园各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；企业实力雄厚，具备较高的品牌和信誉度；区域日渐成熟，受在建9号轻轨影响，近年区域热度进一步提升；别墅具有稀缺性，且项目具备地域文化特色；产品自身价格处于区域较高层位。
主要优势和机遇
n据市场因素，宏观环境总体发展，市场保持稳定，别墅占据稀缺优势；
n据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，盈利能力强；
n据项目因素，品质优秀，以20世纪末的西方高级社区为蓝本，以20世纪初的老洋房建筑为基础，成为地域文化的映射；
n据区域因素，马桥板块已成为闵行高端别墅区，加上在建的轻轨9号线，区域升值空间凸显。
主要风险和挑战
n据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，信贷政策收紧有可能对企业项目运行产生一定影响；
n据项目和区域因素，区域内积聚大量别墅项目，竞争激烈，且项目售价在区域偏高。
测评得分表
指标版本：规模企业指数样本项目
指标基准日：2008年5月21日
指标 得分
市场因素 8.46
企业因素 9.28
项目因素 8.18
区域因素 8.05
最终综合测评 8.41
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海绿城玫瑰园最终综合测评得分为8.41。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。
联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座
邮政编码：200122
联系电话：021-58201880
传真：021-68881202
测评人员：张琪
E-mail：zhangqi.fang.com
中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系021-58201880。
*测评指标含义及测评体系按照《中国城市购房者消费投资决策信息系统 》执行