主题：再谈停车位的事情

今天物业挨家挨户发了张“关于清理路面车辆占用消防通道及业主占用楼道安全通道的通知”和“停车费承诺书”。还是回到了老生常谈的停车位收费问题，只是这次是以“消防通道”为由头提出的，看了这个承诺书，发现有几个问题：
1、出发点可以理解。
一方面路面停车干扰交通，另一方面大量地下停车位长期闲置（地下停1辆车和停100两车，维护费用是差不多的，归根到底都是业主物业费承担的，属于物业费的低效使用），把车停到地下可谓一举两得。

2、承诺书是否对所有业主具有普遍的效力？
从格式上看，这份承诺书书类似于业主与每位的业主签订的合同，如果小区里有的业主签了，有的没签，合同的效力就只能约束那些签合同的业主，不具有普遍效力。
因此，这个问题应该一分为二，“不能把车停在消防通道上”是有国家法规规定的，涉及公共利益，对每个业主具有强制性，“地下停车的停车费”是合同双方协商的，物业应在国家限价的基础上，与业主平等协商，而非武断的规定，否则就属于典型的“霸王条款”。

3、怎样的价格才是合理的？
国家规定了停车位收费的最高限，在这个幅度内属于买卖双方的市场行为。在定价时，要考虑三方面因素，即物业公司的管理成本（应该不大，因为除了钉了几个三脚架，物业公司并未专门配备管理车位的人员）、有车一族的接受程度（通常是希望低一点）、无车一族的接受程度（不希望太低）。
另一方面，价格还起着调节个人行为的杠杆作用，如果地下停车位明显高于地面停车位，就不能引导业主主动选择地下停车位，地面停车位也会出现租而不用的情况（经常有路面停得满满当当，边上地面停车位的三脚架高高挂起）。

4、管理方能否妥善的使用这笔钱？
停车位属于业主共有部分，物业公司只有管理权，上缴的停车费应“取之于民，用之于民”，小区成立两年多来，这笔钱一直是笔糊涂账（可能只是起到了填补收不齐物业费的缺口，个人猜测，请物业自行澄清），这笔钱照理应该是单独列支，为业主谋福利。（之前业主提出小区增加一个乒乓台或其他健身设施，因资金问题搁置，其实完全可以从数十万的停车费中支取）

5、是否具有执行力？
合同的执行力取决于违约条款的兜底。
（1）业主的义务首先是把车停在法定的位置，其次是缴纳停车费，前者没做到物业公司将及时报告给公安消防支队及派出所、街道办、居委等部门依法查处，后者没做到可采取民事法律程序（类似于处理不交物业费的行为）。
（2）物业的义务首先是及时劝阻违规行为，其次是维护小区的地面和地下停车秩序，再次妥善代业主管理收上来的费用。但如果物业没做到呢？
很明显，现在业主的违约责任很清楚了，而物业的违约责任并未规定清楚，在实际执行过程中，就会损害按时缴费的业主的合法利益。

综上所述，物业在制定小区的相关政策时，还需综合考虑业主诉求、仔细斟酌。

以下是我自己一些不成熟的建议：
1、当务之急是吸引业主停到地下，物业想到了从120-250的梯度过渡方式，但还是显得不够大气，既然要调，不如定在120以下（如50），从2012年1月起执行，对于已经缴纳2012年1月后的业主补差价。这样做，
（1）看似单价少了，但交的人多了，总额变化不大。
（2）小区路面环境也大大改善（尤其无车一族更满意了），小区品质提升，业主满意度提高，物业费的收取率也能提升。
（3）客观削弱地下车位“买而不用”的纯投资行为（租金降了，投资价值也就降了），真正物尽其用，给住在本小区的居民使用。
2、物业方面增加停车管理人员，加大培训，提高管理水品。
3、及时公布前两年已经收取的停车费的具体用途，取得业主的信任。

2011-9-24

鞭辟入里，顶一个。小区的安全畅通需要共同努力，也希望早日看到物业的努力。

恐怕大家误解了物业的意思，物业是要清理楼道里的车辆，显然这不是指汽车，而是指自行车和电瓶车。这和停车费、停车位什么的没有一点关系，自行车和电瓶车完全可以停到每栋楼的楼下停车场，那个停车场可是一分钱都不收的。这点上我完全支持物业，很多业主为了图方便把自行车/电瓶车停在楼道里，即不好看也是消防隐患。

是你理解错了，不信你问物业（是物业到每家有自驾车的业主家来告知的）

我证明，每辆车都贴过这个通知。不过楼道的自行车电动车绝对是一大隐患。