凤凰房产：魏总您好，2016年是房地产的爆发之年，对于商业地产也是如此，尤其是2016年第四季度会有大批写字楼入市，能不能请您讲一下2016年商业地产的总体变化？
魏东：2016年商业地产可以说波澜不惊，非常稳定，整体表现分两个板块，首先是商铺市场，商业市场，从北京整体的情况来看，在过去几年里面，电商对于商业市场的冲击还是比较大的，今年新入市的几个项目都是以社区商业为主，他们的功能主要是满足新兴社区商业的需求，从商业市场的表现来看，其实目前在北京的商业项目，基本上是表现相对比较平稳的。
从今年过渡到明年，我们也发现了消费者的需求也在有所变化，从电商他们能够购买到商品。但是实际上消费者是多样的，并且在不断的提升的，他们需要有更多的消费体验，如果要是从自身的经营，运营的角度出发，，能够提升自己，给消费者更高、更好的消费，还是能够吸引到足够的消费者回归实体商业的。
从写字楼的市场角度来讲，北京的数据来看，在2016年三个季度写字楼空置率是到了5.8%，整体北京市的写字楼市场还是需求比较紧俏的，从四季度有几个项目投放市场，但是量并不是特别大，甚至到2017年整个北京写字楼市场，像核心商圈的需求还是会比较紧张的，我们会关注在2017年丽泽商圈会有一些项目投放市场，会有一些金融街的企业搬过去，其他的几个核心商圈也仍然会受到企业的追捧。
凤凰房产：您对2017年商业地产的整体表现有什么预判呢？
魏东：商业地产和住宅还是不一样，商业地产的过去几年里面表现一直都是相对来说比较平稳的，不管是从商业还是写字楼这两个板块来讲，未来的租金情况都是还会比较稳定。
凤凰房产：刚才也谈到了，现在北京核心商圈的写字楼的空置率还是比较低的，但是二三线城市的写字楼空置率还是比较高的，您可以谈一下如何盘活这些存量资产，对于企业来讲该选择什么样的写字楼产品呢？
魏东：二三线城市确实是有这个商业地产供应过量的问题，这个也是跟前几年的过度建设有关系，如果从全国的写字楼商业地产来讲，全国的平均空置率到了18%，相对还是比较高的。
现在从数据来看，一线城市的写字楼市场都是没有问题，需求比较旺盛，但是二三线城市确实空置率非常高，都在40%甚至未来还有新增的很大的供应在出现。
现在来看，二三线写字楼散卖的现象还是非常多的，对于开发商来讲确实可以减轻自身的资金的压力，但是从另外一个角度来讲，对于整个写字楼管理是不能保证的。
中央在去年也一直强调商业地产的去化问题，另外其实像二三线城市的购物中心供应过量的问题也是比较严重的。在未来的一年里面，商业地产如何去库存是一个特别特别大的需要解决的问题。
如何去盘活商业地产的存量是一个挺大的课题，其实各个地方甚至开发商都在试图寻找一个解决的方案。
凤凰房产： 2016年的前三季度，全国各个城市地王频出，尤其是北京一地难求，这样的土地场景对于未来商业地产的产品会导致什么样的市场局面呢？
魏东：不光是北京，其实其他的一线城市土地资源都是比较紧缺的，尤其是北京、五环之内基本上没有土地来可供开发了，现在土地资源是一个非常非常稀缺的资源，北京在过去的几年里面，土地的供应都是没有完成原来的计划的，最近北京刚刚试行了一个限房价，限地价的试点，让人很惊讶的就是开发商在这种苛刻的条件下还是非常积极的拿地。其实从这个角度来讲，也是北京政府希望从自身的角度给市场一个舆论的导向，不希望在这个时候出现新的地王。在九月底、十月初出台了一系列调控政策之后，对于地王的词汇出现是非常非常敏感的，所以政府也是希望用这种手段来对这个地王的现象进行控制。
凤凰房产：房地产已经早就和金融产品挂钩了，请您谈一下，您如何看待这种市场现状的？
魏东：其实从2014年开始到现在，整体市场就是被新一轮行情炒的非常非常热，分析这其中的原因是，现在的房地产市场真的是脱离了居住的本质，变成了一种金融产品，甚至投资工具，导致这个现象产生的主要的原因还是实体经济不够好，民间资本大幅度的投入到实体经济中的比例下滑，他们对于投资的风向标也是非常敏感的，在这种情况下，股市又没有办法投，又没有其他的投资渠道，肯定钱就涌入到房地产行业里。
大批的游资导致了这波行情一下子起来了。为什么9月30日在十一国庆期间出台了一系列的政策，主要还是希望能够遏制投机的行为，让房地产的市场住房重新回归到居住的属性。
调控已经过去一个多月，很多媒体、机构也在做明年的预测，看看这个市场的走势，其实从我们的角度来讲，感觉这一轮的调控比以前更严厉很多，并且我们通常情况下以往房地产市场，政府一出台调控，大概就是消化期三个月的时间。这次我们预期对政策的消化期时间要更长，因为现在政策出台已经多月两个月的时间，政府的政策还在逐渐的出台，包括对于开发商信贷的控制，发债的控制，这一系列的措施都在不断的出来，我们也认为2017年会是一个对开发商非常严峻的一年。
凤凰房产：无论是土地问题，还是市场表现，您对谈到了930新政的影响，能不能详细的谈一下这个新政对今后市场的影响呢？
魏东：这个政策刚才说了，不光是针对一线城市，基本上还是全国20多个城市逐渐的铺开，并且因为这轮的行情和以前都不太一样，以前的行情都是一线城市领涨，这次出现了二线四小龙，二线几个城市带头涨幅比较大，从政府的角度来讲，也是希望能够把这个势头打压住，市场一旦过热，泡沫就比较明显，政府非常非常担心房地产市场出现过多过大的泡沫，一旦房地产市场泡沫爆裂，会给经济带来非常非常巨大的打击。
但是，从政府的角度来讲，从我们的看法来讲，这个市场政府是不希望能够真正的垮塌或者下来的特别快，预计肯定是成交量会下来很多，我们看像北京在十月份，一个月的成交比九月份下降了40%，但是价格基本上没有变。
2017年应该会延续这样的走势，整体的市场肯定会变得冷清很多，成交量会下滑的比较厉害。价格有可能会出现些许的松动，但是不会出现很大的下滑。
凤凰房产：能不能一个关键词总结2016年房地产市场的表现？
魏东：我用八个字形容2016年的市场，悲喜交集，冷热不均，前九个月整个市场都是欣欣向荣的，买卖双方都是非常兴旺的，到了9月份之后市场一下子冷下来了，几家欢喜几家愁，开发商前面非常高兴，因为销量非常好，后半截可能就是需要慢慢的冷静下来，消化政策，然后去考虑如何过冬，从消费者的角度来讲，也是大家都在非常积极的看房看房，前几个月。新政出台之后，有一些人忽然发现过节之后没有资格买房，或者首付不够了。
冷热不均是说今年一年，虽然整个房地产市场大家都说非常热，但是实际上是出现了一头热，一头冷的现象，一线城市和一些二线城市市场非常火爆，但是有很多的三四线城市市场还是没有完全的起来，依然存在着巨大的去库存的压力的。
大部分房价都没有见到降下来呢~这是咱们小区目前的房价
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凤凰房产：魏总您好，2016年是房地产的爆发之年，对于商业地产也是如此，尤其是2016年第四季度会有大批写字楼入市，能不能请您讲一下2016年商业地产的总体变化？
魏东：2016年商业地产可以说波澜不惊，非常稳定，整体表现分两个板块，首先是商铺市场，商业市场，从北京整体的情况来看，在过去几年里面，电商对于商业市场的冲击还是比较大的，今年新入市的几个项目都是以社区商业为主，他们的功能主要是满足新兴社区商业的需求，从商业市场的表现来看，其实目前在北京的商业项目，基本上是表现相对比较平稳的。
从今年过渡到明年，我们也发现了消费者的需求也在有所变化，从电商他们能够购买到商品。但是实际上消费者是多样的，并且在不断的提升的，他们需要有更多的消费体验，如果要是从自身的经营，运营的角度出发，，能够提升自己，给消费者更高、更好的消费，还是能够吸引到足够的消费者回归实体商业的。
从写字楼的市场角度来讲，北京的数据来看，在2016年三个季度写字楼空置率是到了5.8%，整体北京市的写字楼市场还是需求比较紧俏的，从四季度有几个项目投放市场，但是量并不是特别大，甚至到2017年整个北京写字楼市场，像核心商圈的需求还是会比较紧张的，我们会关注在2017年丽泽商圈会有一些项目投放市场，会有一些金融街的企业搬过去，其他的几个核心商圈也仍然会受到企业的追捧。
凤凰房产：您对2017年商业地产的整体表现有什么预判呢？
魏东：商业地产和住宅还是不一样，商业地产的过去几年里面表现一直都是相对来说比较平稳的，不管是从商业还是写字楼这两个板块来讲，未来的租金情况都是还会比较稳定。
凤凰房产：刚才也谈到了，现在北京核心商圈的写字楼的空置率还是比较低的，但是二三线城市的写字楼空置率还是比较高的，您可以谈一下如何盘活这些存量资产，对于企业来讲该选择什么样的写字楼产品呢？
魏东：二三线城市确实是有这个商业地产供应过量的问题，这个也是跟前几年的过度建设有关系，如果从全国的写字楼商业地产来讲，全国的平均空置率到了18%，相对还是比较高的。
现在从数据来看，一线城市的写字楼市场都是没有问题，需求比较旺盛，但是二三线城市确实空置率非常高，都在40%甚至未来还有新增的很大的供应在出现。
现在来看，二三线写字楼散卖的现象还是非常多的，对于开发商来讲确实可以减轻自身的资金的压力，但是从另外一个角度来讲，对于整个写字楼管理是不能保证的。
中央在去年也一直强调商业地产的去化问题，另外其实像二三线城市的购物中心供应过量的问题也是比较严重的。在未来的一年里面，商业地产如何去库存是一个特别特别大的需要解决的问题。
如何去盘活商业地产的存量是一个挺大的课题，其实各个地方甚至开发商都在试图寻找一个解决的方案。
凤凰房产： 2016年的前三季度，全国各个城市地王频出，尤其是北京一地难求，这样的土地场景对于未来商业地产的产品会导致什么样的市场局面呢？
魏东：不光是北京，其实其他的一线城市土地资源都是比较紧缺的，尤其是北京、五环之内基本上没有土地来可供开发了，现在土地资源是一个非常非常稀缺的资源，北京在过去的几年里面，土地的供应都是没有完成原来的计划的，最近北京刚刚试行了一个限房价，限地价的试点，让人很惊讶的就是开发商在这种苛刻的条件下还是非常积极的拿地。其实从这个角度来讲，也是北京政府希望从自身的角度给市场一个舆论的导向，不希望在这个时候出现新的地王。在九月底、十月初出台了一系列调控政策之后，对于地王的词汇出现是非常非常敏感的，所以政府也是希望用这种手段来对这个地王的现象进行控制。
凤凰房产：房地产已经早就和金融产品挂钩了，请您谈一下，您如何看待这种市场现状的？
魏东：其实从2014年开始到现在，整体市场就是被新一轮行情炒的非常非常热，分析这其中的原因是，现在的房地产市场真的是脱离了居住的本质，变成了一种金融产品，甚至投资工具，导致这个现象产生的主要的原因还是实体经济不够好，民间资本大幅度的投入到实体经济中的比例下滑，他们对于投资的风向标也是非常敏感的，在这种情况下，股市又没有办法投，又没有其他的投资渠道，肯定钱就涌入到房地产行业里。
大批的游资导致了这波行情一下子起来了。为什么9月30日在十一国庆期间出台了一系列的政策，主要还是希望能够遏制投机的行为，让房地产的市场住房重新回归到居住的属性。
调控已经过去一个多月，很多媒体、机构也在做明年的预测，看看这个市场的走势，其实从我们的角度来讲，感觉这一轮的调控比以前更严厉很多，并且我们通常情况下以往房地产市场，政府一出台调控，大概就是消化期三个月的时间。这次我们预期对政策的消化期时间要更长，因为现在政策出台已经多月两个月的时间，政府的政策还在逐渐的出台，包括对于开发商信贷的控制，发债的控制，这一系列的措施都在不断的出来，我们也认为2017年会是一个对开发商非常严峻的一年。
凤凰房产：无论是土地问题，还是市场表现，您对谈到了930新政的影响，能不能详细的谈一下这个新政对今后市场的影响呢？
魏东：这个政策刚才说了，不光是针对一线城市，基本上还是全国20多个城市逐渐的铺开，并且因为这轮的行情和以前都不太一样，以前的行情都是一线城市领涨，这次出现了二线四小龙，二线几个城市带头涨幅比较大，从政府的角度来讲，也是希望能够把这个势头打压住，市场一旦过热，泡沫就比较明显，政府非常非常担心房地产市场出现过多过大的泡沫，一旦房地产市场泡沫爆裂，会给经济带来非常非常巨大的打击。
但是，从政府的角度来讲，从我们的看法来讲，这个市场政府是不希望能够真正的垮塌或者下来的特别快，预计肯定是成交量会下来很多，我们看像北京在十月份，一个月的成交比九月份下降了40%，但是价格基本上没有变。
2017年应该会延续这样的走势，整体的市场肯定会变得冷清很多，成交量会下滑的比较厉害。价格有可能会出现些许的松动，但是不会出现很大的下滑。
凤凰房产：能不能一个关键词总结2016年房地产市场的表现？
魏东：我用八个字形容2016年的市场，悲喜交集，冷热不均，前九个月整个市场都是欣欣向荣的，买卖双方都是非常兴旺的，到了9月份之后市场一下子冷下来了，几家欢喜几家愁，开发商前面非常高兴，因为销量非常好，后半截可能就是需要慢慢的冷静下来，消化政策，然后去考虑如何过冬，从消费者的角度来讲，也是大家都在非常积极的看房看房，前几个月。新政出台之后，有一些人忽然发现过节之后没有资格买房，或者首付不够了。
冷热不均是说今年一年，虽然整个房地产市场大家都说非常热，但是实际上是出现了一头热，一头冷的现象，一线城市和一些二线城市市场非常火爆，但是有很多的三四线城市市场还是没有完全的起来，依然存在着巨大的去库存的压力的。