主题：秦虹:房地产分化加剧 住宅市场仍存缺口

调控政策不松动不会出现房地产市场大起的局面，而第三套房不贷款政策的坚持使得“去杆杠化”的调控效果较好，投资性需求的空间非常有限。

如何判断当前及未来房地产市场的走势成为市场各方争论的焦点，就宏观政策和外部经济环境看，短期房地产市场“稳”字当头，长期则分化加剧。

需求末端缓慢回升

从全国商品房销售面积可以看出，年初的房地产销售回升是不太确定的，很多机构认为2012年的房地产市场是大跌的，但是，6、7、8月房地产市场回升却非常明显。

2011年内国家为了稳增长，适度调整了货币政策，在不到一个月的时间里两次降息，直接导致人们对房地产市场预期的改变，加之开发企业降价和对首套房贷款利率的优惠综合结果，导致此前一直观望的购房者不再观望，成交量的上升带动了房价筑底甚至略升。

短期难反弹

总地来看，尽管末端市场有所回升，但是房地产市场大幅反弹的可能性不大。原因在于：

第一，2012年我国货币政策变化是比较温和的，房地产市场不会有太大的波动。

第二，虽然6、7、8三个月的房地产销售量和价格都有所回升，但从1-9月的月均销售面积来看，2012年是2009年以来月均值最低的，所以不足以判断市场会有大幅度上升。

第三，目前的商品房库存量较大，仍处于高位，比2008年库存最大的高峰值还要多，原因是一方面限购限贷等政策的影响，另一方面是自2010年以来新开工面积上涨过大。从住房供给角度而言，不会出现大幅反弹。

从房地产政策调控来看，国务院强调坚持落实调控不动摇。政策的持续性会继续得到加强，一方面坚决抑制打压投机与投资性需求，另一方面，最大限度满足合理的住房自住需求。从不同住房需求的特征分析，投资与投机性需求量有多大是很难确定的，而住房的自住性需求在3-5年则是一个常数，因此调控政策不松动则不会出现房地产市场大起的局面。

值得一提的是，第三套房不贷款政策会坚持，其“去杆杠化”的调控效果会比较好。投资性需求的空间会非常有限。

综上所述，房地产的末端市场会基本保持稳定，不会出现大起。

而从前端市场来看，即房地产的开发与投资，2012年一直呈现增速下降趋势，但4季度会逐渐趋于稳定。主要有两大因素在支撑：

第一，房地产企业的资金变向宽裕。由于销售速度加快，加上银行2012年货币政策不太紧，除了外资，各项资金来源稳定增长。

第二，由于末端市场增速的回升使得房地产企业的资金回流速度增加，从而支持了前端市场的资金需求，支撑了前端市场的走势趋稳。前端市场对末端市场的反应大致是5-6个月，即在末端市场销售额稳定5-6个月之后前端市场才会发生变化。末端市场的回升对前端市场企业购地、开发、新开工给予有力支撑。

但是，前端市场也不会有大幅的回升。原因在于：

第一，大部分企业对2013年的市场不是特别乐观。

第二，虽然企业资金总体较好，从资金结构上分析，企业之间的资金状况冷暖不均，仍有部分企业的资金面比较紧张，所以，先行指标的大幅回暖也不具备条件.