主题：纠结买不买？换房最佳时机就在眼前？

930调控新政出台后，市场都在期待北京楼市出现实质性变化。在刚刚过去的11月，狂奔了一年的二手房市场终于入冬。据数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，这是下半年单月网签量首次低于两万套。稍微冷却下来的市场让一些原本计划换房的购房人有些犹豫：要不要现在就换房？楼市未来的价格走势和信贷政策变化的不确定性让他们的换房计划更加纠结。现在，到底是不是一个换房的好时机？

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二手房11月成交不足两万套 全年成交量或创历史新高

在刚结束的十一月，北京二手房市场与北京的天气同步入冬。数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%，下半年单月网签量首次低于两万套。

从前11月二手房网签量看，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，11月是在正常市场状况下年内首次出现的月网签量不足2万套，930新政的效果已经初步显现。由于二手房交易需要一定周期，网签数据有一定滞后性，预计未来的数据还会出现进一步下滑。

成交量下滑，市场转冷的同时，每个购房人在购房时的决策时间也在变长。根据数据统计，11月每位成交客户的平均看房次数明显上升，达到3.09次。

不过，虽然11月二手房网签量下滑明显，但1-11月北京二手房网签量已大幅超过了2015年全年。据统计数据显示：截至目前，北京年内二手房住宅签约255786套，已大幅超过2015年全年的197407套成交量。

除了成交量相较2015年大幅提升外，二手房的成交占比也在持续攀升。截至目前，2016年二手房占市场住宅成交比例高达85.1%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。2016年首次突破80%。

专家分析认为，进入存量房时代，就意味着刚需和首改今后只能选择二手房。

急于换房却又担心选错时机

数据说明了北京已进入全面二手房时代，而购房人在换房过程中遇上的种种困难也在佐证这一事实。

以需求决定换房正当时

了解发现，购房人纠结是否当下换房，最重要的原因就是担心调控房价会降。而二手房价格未来的松动，在业内人士看来，也是大概率事件。

专家表示， 2016年北京二手住宅交易量从2016年各月的网签量走势可以看出，今年1季度、3季度，北京二手住宅市场先后经历了两次上升期，并分别在3月、9月实现了单月网签量超3万套，形成了两轮市场爆发。正是这两轮爆发最终将今年的北京二手住宅交易量推向了历史新纪录。

不过，今年四季度与二季度同样进入了下滑周期，且10月、11月的下降幅度超过了4月、5月的下降幅度。一方面，市场需求的集中爆发也会引发市场需求的提前透支，经历两轮爆发后，四季度的市场需求透支更甚于二季度；另一方面，相比二季度的无政策调控，930新政在稳定市场预期，给楼市降温，平抑房价上涨方面，给四季度的北京二手房市场带来了立竿见影的效果，在大幅提高首付比例、土地端全面的供给侧改革等政策调控下，部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房心态逐步从恐慌抢购转为理性的等待观望，使得四季度交易量下滑的幅度更大、更明显。

虽然2016年北京二手住宅交易量有望创造新的历史高点，但在政策的持续调控下，四季度开始的二手市场降温还将持续，并将延续至2017年。在经历了连续两个月的交易需求和交易量的下滑后，业主报价也开始出现松动，部分前期房价涨幅过快区域的房源，以及一些大户型高总价房源，已经开始出现明显的价格回落，随着交易需求和交易量的持续低温，房价还将进一步回落。随着交易量的下滑，年底北京楼市二手房价格也会有所回落。

但针对换房的购房人，业内人士也指出，购房人对于这种降价趋势不需要考虑过多。二手房换二手房只要是卖出后尽快买入就可以了。因为自己手里的房在上涨通道中卖出，买的房子再降价的可能性很低。除了个别的学区房外，两套房子肯定是都处在同个涨跌区间内，如果一直抱着这种担心，换房就无法进行。

市场降温时是换房的好时机

在市场火热时，虽然房子卖的容易价格也高，但买的难度非常大，特别是改善型客户，一般都比较挑剔，选到好房子的难度非常大。而在市场降温时，虽然卖难了，但大户型跌得更多，也更容易挑到好户型。所以一般市场降温时适合换房，而且对于买卖的周期来说，也相对比较容易控制。

对于目前购房人都在关心的房贷变化问题，业内人士认为，在目前的宏观经济状况下，利率变化的可能性较小。而因为目前调控效果已经显现，“认房又认贷”北京应该短期内不会全面推行。

专家则表示，北京贷款政策调整的可能性很大，但对于换房客户影响不大。按照一般的换房客户来说，都是卖一买一，如果看齐上海的调控新政，“居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”对于大部分真实改善来说影响不大，首付50%完全可以承受，非普通住宅可能会有一定影响。因此换房的客户还是应该以自己的需求为准，不用过分追求时间节点的准确。

咱们小区最近成交量不怎么样啊！

换房的客户应该以自己的需求为准，不用过分追求时间节点的准确。