[提要]曾风光一时的物业市场在今年的“金九银十”中暗淡了光芒。从德佑地产市场的统计资料来看，不管是一手豪宅市场，还是二手中物业市场，不论是同比还是环比，9、10月份成交量均出现大幅下跌。有关人士预测，受整体市场供应量下滑等因素影响，未来几个月，豪宅市场成交量很可能将持续走低。
曾风光一时的物业市场在今年的金九银十中暗淡了光芒。从德佑地产市场的统计资料来看，不管是一手豪宅市场，还是二手中物业市场，不论是同比还是环比，9、10月份成交量均出现大幅下跌。有关人士预测，受整体市场供应量下滑等因素影响，未来几个月，豪宅市场成交量很可能将持续走低。
一手住宅
市场金九银十未现
根据德佑地产市场提供的资料，今年9月1日到10月20日，本市单价5万元/平方米以上的一手住宅成交面积同比下跌57.76%，环比下跌30.1%。同期，成交均价6.5858万元/平方米，同比下跌1.14%，环比下跌3.70%。
德佑地产市场研究主任陆骑麟分析，在原本为成交旺季的9、10月份，全市商品住宅成交量却出现大幅萎缩，主要的原因还是政策调控的影响。2010年9、10月份，恰逢政策效应弱化，楼市成交进入一段反弹期。但目前市场正进入深度调整阶段，且房价下调的压力日趋加大，因此成交量大幅下跌也在预料之中。
对于10月份高档房市场成交量，陆骑麟预测，从最近几月住宅总体市场情况来看，供应量存在较大的波动，而成交则呈现出缓慢下滑的走势。截至10月21日，10月全市住宅成交量仅为1.5万平方米。照此成交走势，10月成交量很可能比9月更低。由于限购补漏的影响会随着时间的推移而日渐强化，住宅的潜在购买者数量也在日渐萎缩。未来数月成交量很可能都将在3万平方米以下低位水平徘徊。而随着市场成交持续低迷，豪宅开发商推盘热情也会随之减低。10月市场推盘量低谷已经出现了这种苗头。
高价项目成交跌幅更大
从今年一手中市场成交结构来看，各价位段项目成交比重和2010年同期相比并未出现明显变化。但是从实际成交量来看，越是单价高的项目，其成交量同比减幅就越大。根据德佑地产统计数据，今年9月1日到10月20日，单价3万-5万元/平方米的中端住宅成交同比减少53.52%，单价5万-8万元/平方米的住宅成交同比减少56.75%，单价8万元/平方米以上豪宅成交则同比减少63.81%。有关人士分析认为，限购令对豪宅市场冲击明显更大。
就各区表现来看，近期一手豪宅成交量明显向浦东、普陀和徐汇三区集中。由于今年尤其是9月以来豪宅成交十分低迷，所以少数项目即可使一个区域在全市的比重大增，所以存在较大偶然性。如浦东的星河湾荟苑、国信世纪海景园，普陀的大华清水湾花园，徐汇的嘉御庭和远雄徐汇园等，这些楼盘近期成交对总体区域表现都作出较大的贡献，但从绝对数量来看，也只是在市场低迷的情况下成交情况相对较好而已，与往年成交量仍存在较大差距。
二手住宅 9月市场成交量跌价涨
9月份，单价5万元/平方米以上二手商品住宅成交面积6434.91平方米，同比下跌63.54%，环比下跌22.53%。同期成交均价为7.5095万元/平方米，同比上涨13.82%，环比上涨1.77%。
从成交结构来看，和一手市场表现相反，单价8万元/平方米以上的豪宅成交量反而同比下跌幅度更小。德佑地产数据显示，9月，在3万元/平方米以上住宅成交总量中，单价在3万-5万元/平方米二手住宅成交量为3.91万平方米，同比下降57.27%，而市场占比则同比提升近2%；单价5万元-8万元/平方米二手物业成交同比跌幅为68.81%，市场占比同比下降3.6%，而单价8万元/平方米以上二手住宅成交量同比跌幅则为25.04%，市场占比由去年9月的1.95%，上升到3.51%。
为何二手豪宅成交跌幅更小？德佑地产市场研究主任陆骑麟认为，在二手市场，单价8万元/平方米以上楼盘成交绝对量基数较小，因而成交走势变动存在的偶然性较大，所以下跌幅度明显小于其他价格段的中楼盘，并不代表这类物业不受政策调控的影响。
从成交分布来看，9月，全市单价5万元/平方米以上二手豪宅仅仅成交34套，分布较为分散。其中，徐家汇、陆家嘴、古北、静安等传统豪宅区依然是成交相对主力。浦东住宅成交量依然占有全市最高的比例，并且稳中有升。世茂滨江花园一直是陆家嘴板块二手房成交主力，其购买者也一直以置换型需求者为主。财富海景花园同样是陆家嘴板块较为活跃的楼盘，临江观景效果仅次于汤臣一品、鹏利海景，单价格相对前两个项目更具有。长宁区由于古北板块近期豪宅成交量较高，促使全区成交占全市总量1/4强。相比之下，黄浦区豪宅成交量则出现明显下跌。
房东观望待机
尽管9月二手高档住宅成交量下滑明显，且限购令仍在持续发挥作用，但除个别房东因特殊原因急于售房而外，其他大部分豪宅业主则都选择了观望，并未在价格上做出太大让步。他们更多地指望熬过调控期后再入市。由于二手房业主一般并不存在一手房开发商这样的资金压力，所以这一情况在短时间内很难得到改观，陆骑麟说。
与二手房业主企图熬过调控期不同，购房者在政策加码的情况下，往往有了更大的杀价企图，这也造成了买卖双方的心理预期差距进一步拉大，给二手房的交易带来了更高的难度。且随着部分一手楼盘价格的松动，二手豪宅市场将面临更大的威胁。因此陆骑麟预计，二手豪宅市场成交短期内难有起色。
[提要]曾风光一时的物业市场在今年的“金九银十”中暗淡了光芒。从德佑地产市场的统计资料来看，不管是一手豪宅市场，还是二手中物业市场，不论是同比还是环比，9、10月份成交量均出现大幅下跌。有关人士预测，受整体市场供应量下滑等因素影响，未来几个月，豪宅市场成交量很可能将持续走低。
曾风光一时的物业市场在今年的金九银十中暗淡了光芒。从德佑地产市场的统计资料来看，不管是一手豪宅市场，还是二手中物业市场，不论是同比还是环比，9、10月份成交量均出现大幅下跌。有关人士预测，受整体市场供应量下滑等因素影响，未来几个月，豪宅市场成交量很可能将持续走低。
一手住宅
市场金九银十未现
根据德佑地产市场提供的资料，今年9月1日到10月20日，本市单价5万元/平方米以上的一手住宅成交面积同比下跌57.76%，环比下跌30.1%。同期，成交均价6.5858万元/平方米，同比下跌1.14%，环比下跌3.70%。
德佑地产市场研究主任陆骑麟分析，在原本为成交旺季的9、10月份，全市商品住宅成交量却出现大幅萎缩，主要的原因还是政策调控的影响。2010年9、10月份，恰逢政策效应弱化，楼市成交进入一段反弹期。但目前市场正进入深度调整阶段，且房价下调的压力日趋加大，因此成交量大幅下跌也在预料之中。
对于10月份高档房市场成交量，陆骑麟预测，从最近几月住宅总体市场情况来看，供应量存在较大的波动，而成交则呈现出缓慢下滑的走势。截至10月21日，10月全市住宅成交量仅为1.5万平方米。照此成交走势，10月成交量很可能比9月更低。由于限购补漏的影响会随着时间的推移而日渐强化，住宅的潜在购买者数量也在日渐萎缩。未来数月成交量很可能都将在3万平方米以下低位水平徘徊。而随着市场成交持续低迷，豪宅开发商推盘热情也会随之减低。10月市场推盘量低谷已经出现了这种苗头。
abcde高价项目成交跌幅更大
从今年一手中市场成交结构来看，各价位段项目成交比重和2010年同期相比并未出现明显变化。但是从实际成交量来看，越是单价高的项目，其成交量同比减幅就越大。根据德佑地产统计数据，今年9月1日到10月20日，单价3万-5万元/平方米的中端住宅成交同比减少53.52%，单价5万-8万元/平方米的住宅成交同比减少56.75%，单价8万元/平方米以上豪宅成交则同比减少63.81%。有关人士分析认为，限购令对豪宅市场冲击明显更大。
就各区表现来看，近期一手豪宅成交量明显向浦东、普陀和徐汇三区集中。由于今年尤其是9月以来豪宅成交十分低迷，所以少数项目即可使一个区域在全市的比重大增，所以存在较大偶然性。如浦东的星河湾荟苑、国信世纪海景园，普陀的大华清水湾花园，徐汇的嘉御庭和远雄徐汇园等，这些楼盘近期成交对总体区域表现都作出较大的贡献，但从绝对数量来看，也只是在市场低迷的情况下成交情况相对较好而已，与往年成交量仍存在较大差距。
abcde二手住宅 9月市场成交量跌价涨
9月份，单价5万元/平方米以上二手商品住宅成交面积6434.91平方米，同比下跌63.54%，环比下跌22.53%。同期成交均价为7.5095万元/平方米，同比上涨13.82%，环比上涨1.77%。
从成交结构来看，和一手市场表现相反，单价8万元/平方米以上的豪宅成交量反而同比下跌幅度更小。德佑地产数据显示，9月，在3万元/平方米以上住宅成交总量中，单价在3万-5万元/平方米二手住宅成交量为3.91万平方米，同比下降57.27%，而市场占比则同比提升近2%；单价5万元-8万元/平方米二手物业成交同比跌幅为68.81%，市场占比同比下降3.6%，而单价8万元/平方米以上二手住宅成交量同比跌幅则为25.04%，市场占比由去年9月的1.95%，上升到3.51%。
为何二手豪宅成交跌幅更小？德佑地产市场研究主任陆骑麟认为，在二手市场，单价8万元/平方米以上楼盘成交绝对量基数较小，因而成交走势变动存在的偶然性较大，所以下跌幅度明显小于其他价格段的中楼盘，并不代表这类物业不受政策调控的影响。
从成交分布来看，9月，全市单价5万元/平方米以上二手豪宅仅仅成交34套，分布较为分散。其中，徐家汇、陆家嘴、古北、静安等传统豪宅区依然是成交相对主力。浦东住宅成交量依然占有全市最高的比例，并且稳中有升。世茂滨江花园一直是陆家嘴板块二手房成交主力，其购买者也一直以置换型需求者为主。财富海景花园同样是陆家嘴板块较为活跃的楼盘，临江观景效果仅次于汤臣一品、鹏利海景，单价格相对前两个项目更具有。长宁区由于古北板块近期豪宅成交量较高，促使全区成交占全市总量1/4强。相比之下，黄浦区豪宅成交量则出现明显下跌。
abcde房东观望待机
尽管9月二手高档住宅成交量下滑明显，且限购令仍在持续发挥作用，但除个别房东因特殊原因急于售房而外，其他大部分豪宅业主则都选择了观望，并未在价格上做出太大让步。他们更多地指望熬过调控期后再入市。由于二手房业主一般并不存在一手房开发商这样的资金压力，所以这一情况在短时间内很难得到改观，陆骑麟说。
与二手房业主企图熬过调控期不同，购房者在政策加码的情况下，往往有了更大的杀价企图，这也造成了买卖双方的心理预期差距进一步拉大，给二手房的交易带来了更高的难度。且随着部分一手楼盘价格的松动，二手豪宅市场将面临更大的威胁。因此陆骑麟预计，二手豪宅市场成交短期内难有起色。
受供应量下滑等影响 豪宅成交走低可能性较大620