主题：十大城市房价一年来首现月度环比下降——上海楼市迎6年以来最淡8月
- 发表于2011-09-02
北京8月住宅成交创近三年新低
2011年09月02日中国证券报
北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期降幅达64%。北京中原市场研究部方面表示，8月成交量创了2009年以来的新低。
业内人士分析认为，楼市成交量在“金九银十”之前出现明显萎缩，很可能影响即将上市的纯新盘定价。“以价换量”的趋势在蔓延，楼市拐点有望更早来临。
观望情绪料升温
亚豪机构市场总监郭毅表示，预计调控政策将持续且不会放松。限购令向二三线城市蔓延的预期，虽然不会直接影响北京市场，但对北京购房者的心理影响非常大，观望情绪料再次升温。“主要还是心态上的影响，尤其是目前购买力以刚性需求和改善性需求为主。”郭毅说。
中原地产研究总监张大伟认为，在“金九银十”来临之前，成交量明显萎缩，这很可能会影响即将上市的纯新盘定价。“开发商能够利用的融资渠道，目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。”而一手房价格下挫或引发“多米诺骨牌”效应，市内二手房市场也将出现明显的价格下调。
专家认为，去年延续至今的房地产调控政策，尤其是限购政策，使得限购城市的外地需求及投资需求已经明显萎缩。根据北京房地产协会的数据，在限购之后的购房交易中，北京89.6%的首次置业者为自住，本地户籍购房者占到91%，二者相比之前都超过40个百分点以上，投机、投资需求明显被挤压出市场。
非住宅类房产“火热”
北京中原统计数据显示，在所有物业类型中，除住宅类物业在8月份有明显下调外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积均有明显上涨。其中，办公类上涨幅度更是达到63.5%，商业单位则上涨37.4%，车位上涨32.5%。此外，8月北京写字楼价格出现大涨，均价达26866元/平米，环比涨幅达到25%，创历年来新高。
业内人士认为，原因有二：其一，商业地产的回报率较高。根据中原统计数据，目前北京住宅租售比已经超过1:500以上，而商业地产的出租回报率则在1:300左右；其二，当前我国的商业地产价格相对被低估。
8月十大城市住宅均价环比降0.41%
中国指数研究院报告称，8月十大城市住宅平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降；而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元/平方米，与7月平均价格8874元/平方米基本持平。
具体来看，十大城市中，重庆、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个；除重庆下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。
“今年1月上述这些城市先后出台限购政策，数据表明当地住宅市场价格受政策影响较大。”中国指数研究院报告说。
与此同时，报告指出，8月份，十大城市中广州、武汉、北京等3个城市价格环比7月上涨，涨幅皆在0.6%以内。
房价环比下跌城市数量开始增加
报告还指出，8月份，在全国100个城市住宅平均价格中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。
“总体来看，8月100个城市的住宅平均价格环比7月涨幅继续缩小，且环比下跌的城市有所增加，同时有近六成的城市同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。”报告说。
该报告分析指出，8月住宅价格环比7月涨幅居前的城市有：厦门、日照、常熟、湘潭、宿迁、呼和浩特、湖州、西安、宜昌、柳州等15个城市，但涨幅皆不超过2.5%。另有银川、扬州等41个城市的涨幅在1%以内。
此外，8月住宅价格环比跌幅居前的城市是福州、南通、廊坊、中山、重庆，跌幅在1%-2%之间，另有台州、南宁、东营、宁波、江门、郑州、哈尔滨、贵阳、天津等39个城市下跌，跌幅在1%以内。
2011年09月02日 东方早报
9月1日，中国房产信息集团发布的数据显示，今年8月上海商品住宅成交均价22026元/平方米，与上月持平；新增供应面积69.4万平方米，环比(较7月)减少19%，同比(较去年同期)减少13%，成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%。这也创下2005年以来8月上海商品住宅市场成交量的新低。
据中房信分析师薛建雄介绍，2005年开始，网上房地产开始逐月统计成交量和价格。翻查近6年的8月楼市数据，2008年8月、2010年8月也是成交较低的两个年份，但即便是这两年，上海商品住宅的8月单月成交面积也在70万-80万平方米。
搜房网分析师汤正魏说，8月上海楼市整体低迷，商品住宅周成交量最高仅为13.7万平方米。“新沪四条”的出台，进一步削减了市场购买力，同时加大了开发商的观望情绪，此外，新增供应的锐减也在一定程度上制约了成交量的前进步伐。
库存880万平方米
据21世纪不动产区域分析师黄河滔介绍，上海市新房成交量自2月受到调控影响出现80%以上的下滑，随后6个月成交呈现涨3月、跌3月的过山车行情。
黄河滔称，近三月新房市场成交量跌幅逐月扩大，不仅有政策、传统淡季等因素，也有购买力及供应逐月减少有关。在下半年政策面临再收紧的预期下，交投双方的观望促使楼市成交出现新一轮的回落行情。
前述中房信的报告也提到，7月中下旬市场出现一轮上升征兆，主要是供应推动的集中成交，实际的市场情况还很不理想。到了8月供应量回落，成交量自然下降，导致开发商销售业绩全面下滑。据中房信数据，8月上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
9月1日汉宇地产发布的一份报告分析，虽然8月是传统购房淡季，但今年8月上海新房市场成交量为近5个月以来的新低，环比跌幅也是除2月份外最大的一个月，这说明“沪四条”的效果立竿见影。
汉宇地产的报告还提到，本月上海商品住宅供求比达1.18:1。由于大量需求受到抑制，房源积压严重。截止8月底，上海全市一手房库存面积高达880万平方米，房源库存量增加使得开发商整体推盘节奏放缓。
汉宇地产市场副总经理孙文勤称，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%~70%大幅下降至30%~40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目，为刺激销售进度，都将加大促销打折力度，届时住宅价格有望出现调整迹象。