主题：衡量新品质楼盘有五大标准

房票时代，购房者精挑细选，市场关注的目光终于重回产品本质；精修内功、以品质提高楼盘竞争力成为共识。在这个“新品质主义”时代，消费者不再对“概念”买账，他们要求精细并能按需求改造的户型、完善的周边配套、兼具人性化的社区文化以及量身定做、后顾无忧的物业服务。

因此，户型、配套、社区服务、物业管理、环保节能等方面的品质都会被购房者“拉”出来“遛一圈”，仔细比较。而如果这些技术指标能借此实现飞跃，这或将是中国房地产市场历史的一大转折点。

从“只看面积”回归居住需求

“全功能户型”、“多样灵动空间”等针对户型设计的形容词几乎能在每家楼盘的宣传册上找到，但记者在采访中发现，目前业内对“全功能户型”的定义、标准仍然模糊、宽泛，概念重于实质。比如，一些开发商认为楼盘提供的户型种类多样，或有错层、跃层、复式产品，或偷面积两居可改三居等，都可归入“全功能”。

“目前的全功能户型，更多是开发商为营销创造的一种说法。”洲联集团五合国际总建筑师刘力表示，针对客户的生活习惯，户型设计的优化过程永无止境，好户型的根本标准还是符合买家的现代居住需求。

刘力认为，目前国内住宅产品户型还并未摆脱“福利分房”时的设计思路，无论房子的定位如何，都以传统的“几室几厅”来区分产品、划定比例，强调卧室、厅的数量，缩小辅助空间如厨房、走廊、厕所的面积，但这和目前人们的生活习惯已不再相符，应该根据客户实际的居住需求，去设计房子的各种功能空间。

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫表示，未来的趋势是房子越建越高，面积越来越小，“功能齐全”对中小户型至关重要。“开发商、设计院应下工夫研究中小户型的设计，本质是要落实产品精细化设计；其次居住者家庭结构也不断发生变化，需要在规划设计时预留改造余地，使建筑尽可能地适应家庭生活不同阶段的不同居住需求。”

2 周边配套

有产业，配套“大而全”

随着北京土地开发向房山、大兴等郊区县蔓延，住宅之外拥有完善的周边配套产业成为楼盘新品质的核心要素。北京万科副总经理肖劲表示，当客户在市中心购房时只需解决一个问题，或教育或交通；但在郊区买房，其购买行为希望解决所有问题。

事实上，近年来政府在制定土地出让条件时，一般都附带有公共设施的建设，但其建设往往滞后于住宅开发。记者了解到，住宅的周边配套一般分为两大类：一是水、电、气、热、路等市政公用基础设施；二是绿化、商业、学校、医院等公共服务设施；而影响居住生活品质的往往是后者，虽然多数此类配套属于政府行为，但开发商在建设过程中的作为很重要。

综合业内观点，目前开发商基本应该配备的配套有：小超市、医院、学校(幼儿园、小学)、餐饮、休闲娱乐、社区公园等，但如交通出行、初高中教育、医疗保障、卫生环境治理等配套大多仍必须靠政府满足。

令人欣慰的是，一些实力强大的品牌房企在地方政府的支持下开始涉足产业地产，带动了区域的整体发展。

3 低碳环保

舒适、节能是关键指标

绿色是未来建筑的发展方向，国内不乏一些房企对绿色建筑的探索，但业内普遍认为，目前国内绿色建筑更多在公共建筑上使用，住宅还尚未出现完全的绿色项目。目前住宅建设出现“懒绿”现象，开发商都在喊绿色生态，实际过程中却表现一般。

洲联集团五合国际总建筑师刘力介绍，绿色建筑不是开发商说了算，而是要通过第三方的标准认证，目前国内有三大标准：一是建设部主导的《绿色建筑评价标准》；二是美国LEED认证体系；三是德国DGNB标准。三大标准在单项、综合性上各有差异，但几乎条条都是“硬标准”；但对于居住者而言，舒适、节能是两个核心指标。舒适是对住宅温度、光线、湿度、恒氧等的直接感受；如果节能环保的水平较高，居住舒适，也无需更多能耗。

北京大学中国低碳发展研究中心主任王建国表示，建筑上的低碳环保不能局限在强调环保材料的运用、搞好绿化、使用地热、太阳能等方面，还要为未来生活在其中的人提供一种可以低碳生活的空间，考虑到人们居住的舒适度、后期的维护成本等。

此类看不到的“关怀”体现出来的则是居住者使用的舒适性、节约性。