主题：理解与信任

各位业主：大家好！

首先表个态，我在这里的初衷是回复大家的疑惑，辩驳每一位朋友并不是我的义务。作为物业来说，服务牵涉到千家万户，要把工作做到每个业主满意真的不容易，好在我们是法制社会，社会活动中，如果您觉得自己的合法权益受到侵害，可以用法律武器来维护，小区中亦然。

回复晴朗的心空：1、在处理换门及停车费等事宜中，物业是完全为了业主的利益着想并且是问心无愧的，请问“是”还是“否”。

其实是两个问题，但我都可以负责任地回答你：是！

有位朋友告诉我，开发商的预算是三千。总觉得说的太笼统了些，品牌、材质、规格、什么时间的预算都没说明。请这位朋友再仔细看看预算与结算第五项，钢质玻璃门的是价格600元/平方米，单扇门平均单价三千多四千不到吧，是商唯利，赔本的买卖不会有人做吧，但物业与业委会为业主服务，绝对无任何的私心杂念，请不要怀疑一切。

停车费的收取是业主的利益与物业的利益相兼顾。众所周知，人工价格飞涨，我们的员工拿的是最低工资，从2005年的570元到现在的960元，但物业费仍在原地踏步。业主的停车问题处理好了，多收点停车费可以弥补点缺口，又可以为维修资金添砖加瓦，多赢的事情何乐不为呢？个人的立场不同，考虑问题的方法是有差别，但物业服务得不到大多数业主的认可，收不上物业费，导致服务更差，最终受害的又是谁呢？幸好我们得到了大多数业主的认可，2007年的物业费收缴率达到了90%以上，兢兢业业、如履薄冰是朱总理的名言，更是我的心声。

2、“只要对业主有利的事，都可以去做”是否真的能做到，如业主有合法、合理的建议或意见，物业公司是否会采纳，请问“是”还是“否”？

您的提问比较中肯。对业主有利的事我们去做了，得到业主认可，最终物业也是受益的，那么有合法、合理的建议或意见，有什么不能接受的呢。

别墅后面的居民活动用房与10元/户的选举费是居委到前开发商处争取来的，都办了正规手续。业主委员会成员是业主自己选出来的，最近将召开业委会会议，如果有问题，可以放在桌面上说，任何人都没有必要在这里妄自菲薄。

上网写信比较烦，但为了与各位朋友沟通，烦就烦点吧，还是希望有空的话当面交流。

恭祝大家身心愉快！

                                                                                                             物业：杨勇达
                               二00八年五月十二日

物业公司杨经理你好：

非常感谢你能对业主所提的问题给予回复，看了你的《理解与信任》，但仍觉得你的回复还有不清楚的地方，现提出来，请给予回复：

一、在你的回复中，你强调了费用飞涨，但物业费没涨，给人感觉物业公司很亏。但物业费事宜有如下情况与问题，请回复：

1、小区业主2004年底办理入住时贵公司提供《曙光北苑业主手册》有如下条款：

第三条、我司的服务承诺：

公开办事制度。即各种手续的办理程序、办理要求、收费项目、收费标准、严格按照物价局规定收费。

2、办理入住时贵公司提供《曙交北苑使用公约》有如下条款：

第三条：业主同意由新川物业公司进行服务、维修、管理并按合同的约定交纳有关费用，多层住宅业主每月每平方米建筑面积0.60元；小高层住宅业主每月每平方米建筑面积1.15元收取。

业主购房时预售合同中的《曙光北苑业主临时公约》中的第十九条也有相同规定。

3、从小区业主入住至今，贵公司还每月按每平方米建筑面积收取0.1元所谓的“水泵进行费”，请提供物价局的收费批文或相关规律规定。

 二、10元/户的选举费问题：

原业主所提问题“我想请教各位：这钱是谁出的？在选举业主委员会时发钱是否有法律依据，如没有法律依据，则是否有贿选的嫌疑，在此情况下所选出的业主委员会是否有效？”

你只回答了10元是由开发商出的这一个问题。请回复：选举发钱是否有法律依据？如有，请明确指出法律依据的名称与文号。你说已办过正规手续，请在小区张帖你所说的正规手续，同时请提供你所说的“正规手续”的法律依据（随便找个部门盖个章，不能算正规手续吧！）

三、杨经理的庄重承诺

杨经理对“晴朗的心空”所提的二个问题给予庄重与负责的回答“是”，看来杨经理对物业公司与业主委员会还是非常的自信。你在上面的回复中也提到“我们是法制社会”，看来你对物业公司与业主委员会依法办事也是非常自信的。

请杨经理明确的回复：

1、物业公司与业主委员会在换门前是否已按法律规定取得2/3以上业主同的同意，请回复“是”还是“否”。

按法律规定是应先签字后用钱，还是先用钱后签字？

2、物业公司与业主委员会在事后叫业主签字时是否已将换门的全部情况告诉给业主（如：不能只换门吸而必须要换整扇门的科学依据；换门的合同、图纸及报价单；换门的费用需由每户业主的维修基金所承担的金额等），你们是否是在保证业主的知情权的情况下叫业主签字的。请回复“是”还是“否”

3、在物业公司与业主委员会在换门与事后叫业主答字等全部操作中是否合法、合情合理、有法律与实事依据？你们的操作是否与民法中的“诚实信用”的基本原则相符？请回复“是”还是“否”

非常希望（也强烈要求）物业公司杨经理给业主一个明确的回复！！！

杨经理的“如果有问题，可以放在桌面上说”

我想杨经理所说的“可以放在桌面说”是指有话要公开的说，要让大家都知道。小区业主有一些疑问，其中即有多数业主关心的共同问题，也有个别业主关心的个别问题。杨经理在小区论坛中对业主关心的问题进行回复，我想就是很好的“可以放在桌面上说”，这样上班的业主也能方便知道杨经理的想法和回复，杨经理也不用对着一个个的业主分别解释，我想杨经理也是非常支持这种公开、透明、方便的沟通方式。

朱总理还有一句名言：不作假帐。

祝小区广大业主与杨经理身体健康、天天快乐！！！

晴朗的心空：您好！

敬佩您一丝不苟的精神，感谢您的置疑，针对您的疑问，予以回复。

一、           1、2005年元月，物价局核准曙光北苑受费标准多层累计0.70元/平方米，小高层累计1.25元/平方米，若有疑问，可到物价局与我公司查询。

2、2005年10月物价局《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》颁布实施，我公司就北苑的服务标准附后。

二、           选举发钱，非物业所为，不予在此解释。正规手续是指居民活动用房，请勿误解。

三、           1、再次：对征询、程序有疑问，欢迎随时到我处核实。

2、先前已回复，业主在签字前，可以了解详细情况。其实在征询时，对有问题的业主，都予以说明，如果当时有业主要求公示，当然没有问题。这次没有事先公示，造成风波，确实是个教训，在今后工作中会引起重视，再次表示感谢。

物业公司举步维艰，业主委员会风雨飘摇，是当下小区的现状。希望您知道，您当然知道，业主委员会也是业主的一份子，为业主服务不拿报酬，可以说是大公无私。我们为什么就不能以己度人，想想他们的压力呢。人都需要鼓励，压力太大只能逃避，小区一盘散沙的后果谁都不愿看到。实事求是说，物业公司努力为小区业主提供服务，业主不能理解，物业不能取得赢利，也只有走人一条路。可能的话，可以平等对话，都不要自以为是、咄咄逼人，好吗。

谨此，安康！

                       物业：杨勇达

                    二00八年五月十五日

汶川大地震，损失严重，我们向不幸遇难者表示沉痛的哀悼，各广大参与救灾的解放军、武警、公安、消防、医生等所有人员表示崇高的敬意，但对于那些遭受损失还处于困境中的同胞们，我们应该立刻行动起来，伸出我们的援助之手。

目前许多小区都贴出号召广大居民捐款的告示，可以我们曙光北苑小区呢？今天早晨上班经过小区门口，还没有见到业主委员会与物业公司的告示。在小区业主委员会2008年2月所发的《告业主书》中的第三条第三款为“并按规定收缴纳停车费”，请问业主委员会为什么对收钱这么积极，而捐款告示却到现在没有贴出来？请问业主委员会为什么对收钱这么积极，而对收上去的钱是否是按规定使用却没有说法？

众志成诚，共同抗震！

心手相连，守望相助！

大爱无疆，心聚中华！

血浓于水，骨肉情深！

杨经理在小区论坛发的帖子：

抗震救灾举国联心齐心协力共度难关

风摧木秀知鱼可乐谦谦君子过犹不及

说实话，对杨经理所发的帖子非常支持，同时也对杨经理的才华非常敬佩，但仍有以下事项不明白，请杨经理回复：

1、杨经理如此好的才华，写出如此好的帖子，但为何写不出一份捐款公告？

2、杨经理也发过“真诚的交流与沟通”的帖子，但为何对业主所提问题至今没有回复？杨经理的“真诚”是如何体现的？

3、杨经理如此好的才华，为什么在签换门合同时没有发挥出来，为什么在合同中会有计算错误，什么没有保修？

安装公司是乙方，但看合同中条款，究竟谁是乙方？

请杨经理对上次所提问题给予回复：

一、物业费事宜：

贵公司的服务承诺是公开收费标准，而不是有疑问到贵公司查询，如贵公司公布后业主们还是有疑问，自然会到贵公司查询。

请贵公司先公布收取“0.1元水泵运行费”法律依据。

二、10元/户选举事宜

杨经理《理解与信任》中的原话“别墅后面的居民活动用房与10元/户的选举费是居委到前开发商处争取来的，都办了正规手续”

杨经理本次的回复是“正规手续是指居民活动用房，请勿误解”

请问是杨经理的说法前后不一致，还是业主的语文水平低理解能力差？

选举业主委员会发钱，那是谁所为，请杨经理明示，谢谢！

三、业主签字事宜

杨经理对原所提的三个问题仍未给予明确的回答，再次请杨经理及业主委员会对以下三个问题给予明确的回复：

1、物业公司与业主委员会在换门前是否已按法律规定取得2/3以上业主同的同意，请回复“是”还是“否”。

按法律规定是应先签字后用钱，还是先用钱后签字？

2、物业公司与业主委员会在事后叫业主签字时是否已将换门的全部情况告诉给业主（如：不能只换门吸而必须要换整扇门的科学依据；换门的合同、图纸及报价单；换门的费用需由每户业主的维修基金所承担的金额等），你们是否是在保证业主的知情权的情况下叫业主签字的。请回复“是”还是“否”

3、在物业公司与业主委员会在换门与事后叫业主答字等全部操作中是否合法、合情合理、有法律与实事依据？你们的操作是否与民法中的“诚实信用”的基本原则相符？请回复“是”还是“否”

请给业主一个明确的回复，否则容易使人产生你们不敢回复的错觉。也请对上面的问题给予直接的回复，转换话题并不是回复问题。

杨经理：

  希望你能好好的看一下5月14日的《新闻晨报》A27版的内容，标题是《问题严重将注销小区经理资格》（新修订的《上海市住宅物业服务规范》设立记分标准）。

针对业主关注程度颇高的维修资金问题，新标准内也有涉及，如违反规定或约定乱收费或使用维修资金的，未按规定或约定公布物业维修资金收支帐目也将被“记录在案”。

上海市住宅物业服务规范（摘录）
沪房地资物[2008]193号

各区（县）房地局、房地集团、各物业服务企业:
要建立区（县）房地局每月抽查制度。各区（县）房地局要组织力量，每月对房地办事处（管理所）的督查情况和物业服务企业、小区经理的整改情况抽查，重点是公众满意度测评排名靠后或者居民来信来访投诉的住宅小区和物业服务企业。对抽查中发现的问题，要及时指导房地办事处（管理所）予以纠正，并将抽查情况与房地办事处（管理所）工作绩效考核相挂钩；对小区经理不履行职责的,要按照《上海市住宅物业服务规范》小区经理记分标准予以记分处理,并督促相关物业服务企业、小区经理整改，跟踪、落实整改情况。

上海市房屋土地资源管理局
二○○八年三月二十八日

附件1

上海市住宅物业服务规范

窗口规范：
 1、周一至周日全天业务接待；

3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准；
  行为规范：

3、公开制度讲规范。公开办事制度，告示各种办事手续的程序、要求和时限，公开报修电话、企业监督电话；公开办事纪律；公开收费项目、收费标准。
 4、遵章办事不违规。维修及时，电梯关人故障半小时到现场；急修项目2小时内到现场，其中市区设置管理处的小区半小时内到现场；一般修理项目3天内修复(居民预约、雨天筑漏可不受此限）；楼内有电梯的，必须保证有一台电梯正常运行；严格按照物价管理部门核定或者物业服务合同约定的收费项目、收费标准收费，不得多收费、乱收费。
 

附件2

《上海市住宅物业服务规范》小区经理记分标准

一、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录18分的处理。
 （一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；

三、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录3分的处理。

（三）违反规定或约定乱收费或使用维修资金的；
 （四）提供特约服务不出具收费凭证的；
 （五）未按规定或约定公布物业维修资金收支帐目或者其他按实结算收支帐目的，并接受业主查询；
 （六）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班巡逻记录不实的；
 （七）业主或使用人有效投诉得不到解决的；