主题：保叶以前业主违约金的情况

“保利叶”多名业主无法按约支付房款，法院根据合同判决购房人违约

日期：2011-12-13 作者：宋宁华;陈家旭来源：新民晚报

    沪上知名房企保利地产以贷款逾期为由，先后将购买“保利叶”的多位业主告上法庭，要求他们支付逾期付款违约金。

    对于因信贷政策变化导致的“被违约”业主是否应当承担违约责任并支付高额违约金？近日，市二中院对这批案件做出终审宣判，判决业主承担相应的违约责任。

房贷逾期  开发商将业主告上法庭

    2009年10月至2010年10月期间，保利地产与多名业主分别签订商品房预售合同，约定业主向保利地产购买“保利叶”商品房。合同中明确约定，买方应于签订合同之日起1个月内办妥银行按揭手续并支付到位，并约定若贷款申请未获得银行批准或获得贷款不足以支付房屋总价款的，买方仍应按照本合同约定按时足额支付房款，否则，应当向出卖方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。

    合同签订当天，业主即按约支付了首付款，但剩余银行贷款逾期多月后才支付到位。保利地产据此提起诉讼，要求业主按其逾期付款金额的日万分之五支付违约金。

业主喊冤  银行收紧房贷不属违约

    保利此举令业主们始料未及，高额的违约金更是令他们难以接受。业主纷纷喊冤，表示逾期办贷并非其本意，而是受信贷政策影响所致；同时，尽管贷款有所延迟，但其已经尽其所能尽早付清了全款，于情于理，都不应承担违约责任。

    从订约时间可得知，此次被起诉的业主办贷都集中在2009年11月之后。2009年12月14日，国务院出台了严控房产市场的相关政策，房贷由此收紧。而随着调控政策的不断加码，2010年，“沪九条”出台，限购限贷力度加大，银行贷款在此前基础上更为严厉。

    因此，涉案业主认为，未能按时办出贷款是因国家政策调整所致，不应承担违约责任；同时，合同约定的贷款期限与正常办理银行贷款的实际时间相差较大，有违公平，要求法院驳回保利的诉讼请求。

法院判决  合同无免责条款需担责

    一审法院审理后认为，合同责任是严格责任，业主关于因国家政策调控导致逾期付款的抗辩不能免除其违约责任，判令业主向原告支付逾期付款违约金。判决作出后，部分业主不服，向市二中院上诉。

    市二中院审理认为双方关于现金补足条款的约定，证明双方对房产贷款可能出现的风险因素存在预期。至于双方对贷款期限的约定是否过短问题，因该约定是双方签署合同时协商一致的结果，合法有效，双方均应按约履行。鉴于合同责任是严格责任，业主没有法定事由和约定事由迟延付款，就应按照约定承担支付违约金的责任，业主贷款未果后积极履行付款义务的行为也不能免除其违约责任。最终，市二中院判决驳回上诉，维持原判。  本报记者  宋宁华  通讯员  陈家旭