主题：什么样的城市房价涨得快？

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关于中国房地产市场的发展及房价的走势，现在有很多说法和各种猜测，绝大多数人最关心的还是2个问题：一是今后的房价到底是涨是落？二是大家所说的房地产市场泡沫会不会破裂？基于这两个问题，人们存在一个困惑：当下到底是该买房还是卖房？对此，诸多智库机构和专家“各执己见、异见多多”。由于中国各地的差异化因素很多，智库及专家很难给出有实际参考价值的结论，而中央政府开出的政策“药方”也未必适应各地具体“症候”。

自今年5月份开始，我们先后对珠三角、长三角、华北、西北的十多个大中城市及一些人口密度较大的县(市)的地产市场情况做了调研。总体来看，各地房地产市场的发展极不均衡，各个城市较大房价差异的背后，是在建安成本差距不大的情况下，地方政府谋取土地出让金的多少和开发商谋取利润的多少，决定了各地房价的差异。

或者可以这样理解：一个城市的商业化发展所产生的地产红利，主要由地方政府、开发商和银行分享了，政府和开发商退出后，未来的“预期福运或风险”转嫁给了消费者，而多数消费者在很大程度上依赖于银行信贷资金，如果发生地产泡沫破裂，必然引发“次贷危机”，这也是中央政府的一块心病。

在此不想扯的太远太多，只想说说影响未来城市地产价格的核心因素是什么，以便于大家据此规避投资或投机风险。