主题：看来国五条之后中国的房地产业将很不平静

随着多家房企2012年业绩陆续公布，开发商今年的目标与计划也浮出水面。

尽管部分地产商选择了相对保守的销售目标，但大多数地产商，尤其是靠后的房企却跃跃欲试，企图赶超靠前的房企。中房信最新公布的研究报告称，行业整合越来越集中，但是“后进”企业集体提出的销售目标却让人相信，地产寡头时代的到来远没有想象中的那么容易。

相关数据显示，2012年，房地产行业分化继续加剧，龙头房企的市场占有率逼近2008年的最高点。在国五条调控持续深入的背景下，房地产行业或将迎来一次更为彻底的洗牌。

靠后房企欲弯道超车

截至目前，万科、中海、龙湖、华润置地、碧桂园、绿城、富力、越秀地产、华润置地和北辰置业10家房地产企业已公告去年业绩及今年预期，除了越秀和北辰外，其他房企的销售常年处于全国前十的第一集团。这10家公司中，只有3家销售业绩目标较去年大幅上升。

作为行业“老大”，万科去年合约销售金额突破1400亿元。

数据显示，截至2012年年底，万科所持有的货币资金量达522.9亿元，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅23.5%，继续处于行业低位。在这样一种相对健康的财务状况下，万科今年的目标却并不冒进。

根据万科对外透露的公开消息，万科“不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上”，认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束，其“应该”包括三层含义：这是大众希望看到的结果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。

除万科之外，去年合约销售一举跨越1000亿港元的中海也表达了类似的看法。中海将今年的销售目标定在了1000亿港元，甚至低于去年的实际完成量。

中海高层在其业绩发布会上表示，这一目标系“贯彻集团一贯的保守作风，以百分百能达到目标的角度发展。不过，有关目标亦反映集团对今年房地产市场持审慎的看法”。

土地购买的两种不同判断

在不同的业绩预期之下，房企今年的扩展计划出现了较大的反差。

万科在阐述今年的扩张策略时表示，未来会立足自住需求的产品定位，继续关注可能的项目发展机遇。在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性，以及项目的风险可控性。

在谈到今年的拿地计划时，龙湖地产主席吴亚军透露，由于现在的土地储备有3900万平方米，能满足公司6~7年的开发，“所以并没有那么激进，不会非要在今年买地”。

2012年，绿城的净负债比例降至49%，今年公司的扩张节奏或许仍将放缓，主要目标将放在优化债务结构上。绿城对外透露，会“继续留意变现部分回收周期较长的项目，以改善集团的现金流和土地储备结构”。

去年，越秀地产投入80亿元取得12块地，获得了近38万平方米的新增土地储备，但根据越秀地产高层在业绩发布会上透露的信息，今年的土地储备开支仅为34亿元，比2012年减少了近58%。

就拿地计划而言，相对于上述几家公司的“保守”，目前销售规模不大的北辰置业则展示了积极的一面。

截至2012年底，北辰置业账面现金仅为26亿元，除定向使用的资金之外，其中只有10多亿的可自行支配的资金。而截至去年年底，北辰置业短期债务达到了43亿元，其中，流动资金贷款有12亿元，一年内到期的借款14亿元，还有一笔今年7月份需偿还的约17亿元的公司债。

在资金面如此紧张的情况下，北辰置业仍然表示将利用自有资金拿地，同时积极开辟融资渠道。

碧桂园2012年拿地的费用约在100亿元，但其最新透露的消息是今年拿地开支将增加至120亿元，增加幅度达到20%。富力目前并未透露具体的拿地费用，但富力董事长李思廉在业绩发布会上表示，“公司在销售300亿元的阶段停留了几年，呆得有点久了，因此公司2013年在发展和销售方面都会表现得更‘进取’一些”。

依我看两极分化会加剧，万科这样的房企越来越有垄断地位。

前三强更强，后面的中小公司可能跟不上了吧。