根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为二、成本法根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营模式测算序号项目取费基础费率金额(万元)1土地成本参考浦东新区康桥真A区1号地块，单价为6607.69元/平，该地块总价为66076.9万元。66076.92开发成本建安成本A约2500元/平方米（无装修成本）24000红线内市政费用B建安成本A12%2880 小区配套费用C建安成本A12%2880 勘察设计费用DA+B+C8%2381 3管理费用1+23%29474投资利息以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。17697 5销售费用房地产总价V3%7132 6销售税费房地产总价V7%16641 7开发利润房地产总价V30%95089 房地产总价V237722万元单价39620元/平方米三、典型投资收益法根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为6500元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。典型投资者收益模式测算年份12345潜在毛收入7800081900859959029594809空置和收租损5%39004095430045154740有效毛收入7410077805816958578090069运营费用8%59286224653668627206净运营收入6817271581751607891882863期末转售净收益5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3%3215103持有期NPV(6.3%)312911 期末转售NPV(8%)2976948 房地产总价V3289859 元单价36554元/平方米四、测评价格确定通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2011年4月开盘合理价格为：38200元/平方米。
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为
二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 参考浦东新区康桥真A区1号地块，单价为6607.69元/平，该地块总价为66076.9万元。 66076.9 2 开发成本 建安成本A 约2500元/平方米（无装修成本） 24000 红线内市政费用B 建安成本A 12% 2880 小区配套费用C 建安成本A 12% 2880 勘察设计费用D A+B+C 8% 2381 3 管理费用 1+2 3% 2947 4 投资利息 以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。 17697 5 销售费用 房地产总价V 3% 7132 6 销售税费 房地产总价V 7% 16641 7 开发利润 房地产总价V 30% 95089 房地产总价V 237722万元 单价 39620元/平方米
三、典型投资收益法 根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为6500元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。 典型投资者收益模式测算 年份 1 2 3 4 5 潜在毛收入 78000 81900 85995 90295 94809 空置和收租损5% 3900 4095 4300 4515 4740 有效毛收入 74100 77805 81695 85780 90069 运营费用8% 5928 6224 6536 6862 7206 净运营收入 68172 71581 75160 78918 82863 期末转售净收益 5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3% 3215103 持有期NPV(6.3%) 312911 期末转售NPV(8%) 2976948 房地产总价V 3289859 元 单价 36554元/平方米
四、测评价格确定 通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2011年4月开盘合理价格为：38200元/平方米。