主题：农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁徙。

当城镇化率走到 2015 年的 56.1% 以后，人口移动开始发生微妙的变化了，除了未来城镇化还有 10-20 个百分点的空间外，当下人口迁移逐步由农村迁入城市转变成由农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁徙。

这个阶段三四线城市人口将面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，聚集效应更加明显，城市功能定位更清晰，一线城市以金融业、研发、高端服务业为主，二线城市将以中高端制造业，特色产业为主，卫星城将承接产业转移，功能性城市定位。大都市圈及周边将富集大多数的教育、医疗、养老资源。

明白这个大逻辑，就很好理解今天中国的房价以及最近不同城市差异化政策制定的原因。虽然货币、城市经济、土地供需等等都会对房价产生影响，但人口迁徙和人口结构是核心，即便是投资客手里空置的房子，考虑的也是将来要有人来接盘，没有人，那只是一堆钢筋混凝土罢了。

所以之前上海市说要控制人口在 2500 万左右，笔者以为，这挺难的，除非上海市把好的学校、医院、企业总部都搬出去一些。除了控制人口，大城市最重要的事其实是改善城市规划和公共交通。