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主题:5.55米挑高公寓现房发售 晶鼎优劣势评测

发表于2011-11-25
5.5米挑高项目已不再审批,晶鼎5.55米极致层高,已成楼市“绝唱”版,在晶鼎大厦,可享受到一层变两层,一居“幻”多居,50平米建筑面积等于108平米使用空间,1房变3房,任意分割任意组合,随心而变。5.55米稀缺挑高带来的空间感受和居住体验,是一般层高的LOFT无可比拟的。如此高性价比公寓究竟有哪些优劣势呢?


优势一:购房贷款不受政策影响 买房无忧

位于嘉定新城白银路的晶鼎,为酒店式公寓,由于它具有5.55米层高,在一定程度自然成了“LOFT”,它突出的亮点就是,高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征,已经演变为一种生活方式或者时尚潮流。

它最大的秘密在于它的投资属性上,从价格来说,大多数的“LOFT”都采用了买一层送一层的定价策略,虽然房价会比同区域的商务公寓贵,但是从实际的单价来说,“LOFT”在价格上具有非常巨大的优势。

晶鼎具备了“自用”和“商用”的两大功效,50平精装小户型,空间紧凑,加上不受楼市政府影响,仅需首付50%不限购不限贷,想买几套就买几套。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售。


发表于2011-11-25

优势二:项目毗邻嘉定新城CBD,未来潜力大


商业项目区别于住宅的价值就是,住宅的价值更多是考虑到居住的舒适度和便利性,而商业项目最大的价值就是看它的未来投资潜力。白银路的“晶鼎”据说位于上海嘉定新城核心居住区白银路阿克苏路,毗邻嘉定新城CBD。

未来的嘉定新城城市中心区将是集运动休闲、旅游度假、商业服务、文化娱乐和中高档居住于一体的现代化城市中心区。未来项目周边拥有东云核心CBD、老上海风情西云楼、台北时尚风情街、保利大剧院等中心区重要配套设施,同时环抱嘉定新城62公顷远香湖集中景观组团。

由此可见,项目的价值潜力在嘉定新城未来的规划后,才可显而易见,一旦嘉定新城的发展提升后,无论周边的住宅还是商业都将受到无可比拟的影响,升值空间也是可观的。

发表于2011-11-25

优势三:5.55米层高现房销售,煤气入户

据悉,5.55米的层高比2.8米层高的建设成本每平方米多不到1000元,土地面积不变,产权登记面积不变,每平方米却要多卖出好几千元,可以说这种户型比普通户型的利润要高,对于开发来说好处倒是多多。

在目前的市场条件下,“LOFT”确实是让开发商和客户都可以实现双赢的物业产品。5.55米晶鼎目前为现房销售,也就是购买者可以很快拿到房子使用,虽说户型的面积只有50多平米,但是实际利用起来,只需将5.55米分割后,就相当于享受到100多平米的空间,分割的空间并未让空间看起很压抑不舒适。

作为商业用地的晶鼎还有另外一个优势,就是每户家庭引入了媒气,区别于其它商住公寓,也就是对于居家的购房者来说,更加多了份家的气氛,特别是对于喜欢烹饪的业主来说,更是个不错的选择。



发表于2011-11-25

劣势一:50年产权年限有限 性价比不高

晶鼎作为商住项目,但是不可忽略的是产权年限的问题,纯住宅产权70年,而商住公寓产权仅50年。虽然从现行的贷款政策来看,购买商住两用公寓和纯住宅的首付比例和后续支出的利息成本差别不大。但是计算从产权年限角度计算,酒店式公寓的价格有点不划算。

再从销售单价来看,晶鼎目前均价18500元,对比周边在售的纯住宅,“盘古天地”均价17000元,“龙湖郦城”均价16000元,都略为偏高。由于该公寓以“小户型、低总价、低购买”门槛为主,其销售单价似乎顺理成章与周边住宅持平甚至略高。

发表于2011-11-25

劣势二:水、电、物业等费用不菲居住成本过高

晶鼎”作为商用性质的公寓,水、电均按照商用标准收缴,费用约为民用的1.5倍。此外,该项目采用中央供热水系统,因此还要收取20元/立方米的热水费。

一般家用宽带费约1200-1500元/整年,而酒店式公寓内,无论实际用途是住是商,宽带费按照企业使用的标准收取,1200-1500元大约只相当于月租费。而这些高昂的日常成本一定程度上了决定物业是否租得出去、租客是否稳定和租金走势的高低。

从物业费上来看,晶鼎的物业费为3.8元/平米/月,比普通住宅高出不少。虽说高物业是因为能享受到住宅享受不的到的酒店式服务标准,由于该公寓为小户型,总体体量不大,但套数多,以投资客为主,在管理上也会存在一定难度,真正交房能达到酒店式服务,公寓化管理的却少之又少。

从买卖税费来看,商住公寓虽然买入价格不高,但是转手的话,需要缴纳的税费与办公楼或商铺标准一致,其中以营业税、土地增值税、所得税、房产税四大税种征收力度最大,计算下来大约盈利部分的30-40%将用于缴税,这比纯住宅的不到成交价的10%严厉得多。

发表于2011-11-25

劣势二:水、电、物业等费用不菲居住成本过高

晶鼎”作为商用性质的公寓,水、电均按照商用标准收缴,费用约为民用的1.5倍。此外,该项目采用中央供热水系统,因此还要收取20元/立方米的热水费。

一般家用宽带费约1200-1500元/整年,而酒店式公寓内,无论实际用途是住是商,宽带费按照企业使用的标准收取,1200-1500元大约只相当于月租费。而这些高昂的日常成本一定程度上了决定物业是否租得出去、租客是否稳定和租金走势的高低。

从物业费上来看,晶鼎的物业费为3.8元/平米/月,比普通住宅高出不少。虽说高物业是因为能享受到住宅享受不的到的酒店式服务标准,由于该公寓为小户型,总体体量不大,但套数多,以投资客为主,在管理上也会存在一定难度,真正交房能达到酒店式服务,公寓化管理的却少之又少。

从买卖税费来看,商住公寓虽然买入价格不高,但是转手的话,需要缴纳的税费与办公楼或商铺标准一致,其中以营业税、土地增值税、所得税、房产税四大税种征收力度最大,计算下来大约盈利部分的30-40%将用于缴税,这比纯住宅的不到成交价的10%严厉得多。

发表于2011-11-25

劣势三:居住适合短期暂住开公司租赁对象有限

从居住来看,目前购买酒店式公寓的业主用于居住的不超过20%,大部分用于出租给别人活着出租用于办公,缺少了居住氛围不说,户数多,进出人员也就混杂,安全存在隐患。

加上由于是商用性质,从而也决定户主的户口不能入迁,不过现在上海这边购房纯住宅也已经不入迁户口,这点也就无关紧要了。不过高昂的日常生活成本(水、电等),常住几乎是不可能的。

从办公角度来看,该公寓可以注册公司,但是这个也要视情况而定,由于房屋产权属于小业主个人,购买后自用来注册公司到没有问题。但是租借给其他人开公司,租借方却无法注册公司。由于面积较小,仅适合一些刚创业、资金不充裕的小公司居多,但是这类租户的承租资金能力往往是有限的。

发表于2011-11-28
看看不说话
发表于2011-11-28
不买了
发表于2011-11-28

不错啊

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