主题：中国购物中心占全球半数 地产过热二线城市风险最大

中国零售物业的供应高峰，在2013年如期而至。

近日，国际五大代理行之一的世邦魏理仕向中国房地产报记者独家提供了一份面向商业地产投资者的零售热点和过去十年中国零售市场的调研报告。该份报告显示，中国正迎来零售物业的井喷期，购物中心开发量创历史最高，在建面积占全球一半以上，而成都、沈阳、重庆、武汉等二线城市的超速度发展，更是导致局部供应量过大，其背后蕴藏的风险尤让人忧心。

中国购物中心开发占全球半数

“在这些购物中心建设集中的城市，增长速度需要更加合理。”在史柏松看来，由于中国商业和整体经济有着强大的发展动力，未来两到三年，在商业地产市场，消费者的表现能进一步为增长提供动力，但是增长速度要更加合理。同时“消费者和零售商将更加看重质量，而非数量，在我们参与的多项新开发项目中，开发商越来越注重建立一个优质的商业环境。”

世邦魏理仕对具有代表性的20家大型全球时尚业零售商在全世界208个城市中的分布发展情况进行调查之后的统计数据显示，北京和上海在零售商城市渗透水平上名列全球头两位。截至目前，已有376家时尚业零售商门店进驻北京，336家门店进驻上海。而这些全球时尚业零售商在成都、沈阳等中国二线城市的渗透率仍然较低。以北京零售门店数量为基准，成都仅有北京所有零售门店数量的35%，零售商在大连、苏州、青岛、西安、宁波等城市的渗透水平更低，均未超过30%。

与此同时，二线城市的租金上涨幅度亦明显慢于一线城市。基于过去十年中国零售市场的调研，相比于2003年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市10年以来的零售物业租金水平接近翻倍，但二线城市的增长幅度仅为60%左右。

数据显示，成都预计推出的购物中心面积为430万平方米，比目前成都已开始的所有购物中心规模增加83%。相比2013年预计零售额增加值，成都、重庆、武汉这三个二线城市的购物中心面积供应都显得过大，购物中心集中开业所造成的风险系数也自然最高。

未来5年，这七大城市的购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，不仅武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍，北京、上海的绝对值更是超过1400万平方米。

对于2013年这七大样本[最新消息价格户型点评]城市购物中心供应放量原因，世联地产商业部总经理宋春生分析认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2～4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业；此外，一些原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，也推迟至2013年开业。

值得关注的是，2013年这七大城市商业地产开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，遂导致商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境，项目投资回报周期也被拉长至8～10年。2009年开始的商业地产开发热潮，促使2013年出现了开业的高峰。