主题：转 楼市维权补差接二连三

房价跌了，业主们要撤销按揭贷款申请

提出撤销按揭贷款申请的，都是已向银行提交按揭贷款材料但尚未正式审批下来的业主。记者联系到了事件发起人洪先生，他说，目前有30多个业主已提出撤销按揭贷款申请。

洪先生说，有两个理由让他们不想买现在的房子了。首先是地铁问题。当初说800米内有地铁在建，但事实上，那里的地铁规划取消掉了。如今，最近的地铁距离楼盘约4公里。其次，是楼盘所说的 “住宅科技体系”，当初老的宣传册上有介绍，现在新的宣传册上取消了相关介绍，业主担心品质会有所下降。

但事实上，还有个最关键的理由洪先生他们没跟开发商讲，就是房子降价了。洪先生是去年10月买的11楼的房子，当时价格约在9000多元/平方米，但现在开发商在卖的，位置更好的同楼层房源价格只有7000多元/平方米，价格降了15~20%。

业主多次找开发商调解商量，希望能给个说法。但开发商的态度很明确：不可能退、补、换。着急之下，洪先生想到了提出撤销按揭贷款申请：按揭撤销了，开发商拿不到钱，双方就有了对话的可能。

撤销贷款申请，业主的违约成本并不高

去年12月底，开始有业主正式上门向银行提出拿回材料，撤销按揭申请，贷款银行涉及到农业银行、中信银行、兴业银行等。本以为银行可能不同意，没想到一切很顺利，贷款马上撤销了。不过，随着人数的增加，一周后再有业主去申请时，有银行表示很为难，需要开发商同意才可以撤销申请。

记者联系到为该楼盘部分业主办理贷款申请的中信银行余杭支行信贷部。办理该楼盘业务的工作人员不在，另外一名工作人员表示，如果是商业贷款，且尚未批复下来，按理应该是可以撤销的。杭州市公积金信贷处的工作人员也表示，如果要撤销，需要先递交一个书面的申请，表明撤销理由，在贷款没有批复下来之前，是可以撤销的。

按照洪先生的说法，目前已有20多人申请成功，还有10多人正在办理中。

撤销按揭贷款申请，涉不涉及到违约呢？浙江浙联律师事务所的舒军律师表示，只要申请人和银行还没有建立起合同关系，因故要求撤销贷款申请，银行没有理由不允许。

和银行不涉及到违约，那么和开发商之间呢？这也是洪先生他们迫切想知道的。记者看到购房合同上面的违约责任是这样约定的：“如果因业主自身原因或者在规定的时间内无法取得贷款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金：出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”
按照这样的购房合同，业主若提出撤销申请，导致无法在规定时间内取得贷款的，确实需要承担违约责任。不过，在洪先生他们看来，只要能成功退到房，这样的违约责任和跌价比起来，代价并不大。

业主们的分析是这样的：一套总价格100万元左右的房子，目前房价已跌去十多万元，但退房的违约金，按照30%的首付算，未付款为70万左右，赔2%的违约金就是1.4万元左右，业主绝对是退了更合算。

如果开发商不退房，每日万分之一的违约金，也就是每一万元一天赔1元，业主们觉得，和钱存在银行的利息相当，比7%左右的贷款利率要低。但其实这样一来，双方都双输，开发商拿不到余下房款，业主们也是白白付了违约金，也没啥好处。

由此维权增加了谈判的筹码

显然，在这一事件中，开发商是比较被动的。该楼盘某位负责人表示：业主因为降了价就找理由想退房，是不可能的，就算撤销了银行贷款申请，开发商也不可能解除购房合同。

但话虽然这么说，假如业主们真的不去办按揭了，开发商依然是束手无策的。因为开发商与业主相比企业更看重的是现金流。如果业主维权不给余款或者开发商不能获得房贷，开发商将无法生存。

降价楼盘出台补偿方案

华盛达房产在《致华盛达·阅城业主的公告》(下称《公告》)中表示：“对2011年8月14日开盘后至2012年2月16日期间签订《商品买卖合同》并且我司已全额收到《商品房买卖合同》约定房屋总价全额款项的业主，每户赠送一个地下停车位。”即在此期间付清全款的客户以及已获得贷款发放的客户，将获得一个地下车位的补偿。

据《公告》，所赠送的地下停车位，将与每户业主收房后另行签订《车位赠送协议》并交付；同时，接受此赔偿方案的业主需签订一份《承诺书》，并将签订时间约定在2012年2月21日至2月27日的一周之内，逾期视为业主自动放弃。

据华盛达营销总监蒋琛透露，在此次降价之前，华盛达已售出156套房源，而此次赔偿户数达到总业主的四分之三。记者以15万元/个的车位原价计算了一下，此次华盛达的赔偿总价值将达1755万元。“也算是对老业主的一个交代。”蒋琛说。

昨晚，位于余杭区仓前的青枫墅园在官博中公布了对于老业主的补偿消息：“补偿地下车位一个(按10万元/个计)，其余差额以现金方式补偿。”青枫墅园最近的房源在售价约7000元/平方米，而此前该楼盘的售价约为11000元/平方米。

而就在上周末，方正·荷塘月色也定下了最终的赔偿方案。据了解，荷塘月色将对老业主全额补差，老业主收到的补偿多在20万-30万元不等。荷塘月色此次开盘均价为11800元/平方米，与之前的售价相比约打了7折。

“对于已获得放贷的老业主，我们将向相关银行递交一份报告，让银行从房款中直接减去房价差额；对于尚未获得放贷的业主，则将从房管局调回其《商品房买卖合同》，在合同中直接修改总价。”方正房产营销总监冯戎说，公司方面已开始着手办理对这些老业主的赔偿手续。

并非每个老业主都满意

2月9日，位于石祥路北、大桥西板块的方正·荷塘月色引发“龙年第一降”，同时承诺，老业主可以获得全额差价补偿。

2月17日，与荷塘月色相毗邻的华盛达·阅城宣布推出200余套均价12500元/平方米的特价房，较此前推盘价格约有3000-4000元/平方米的跌幅。阅城老业主显然对开发商的降价行为表示不满，聚集在售楼处并引发骚乱，使得阅城最终给予了补偿承诺。

眼下，开发商方面已经给出了赔偿的具体内容，有人评论称，“老业主维权获得了阶段性胜利”。那么，老业主方面又作如何回应？

唐先生，众多方正老业主之一。他表示，自己原本总额在110余万元的房子，目前的总价已减至不足90万元，对此自己“相当满意”。

据了解，在荷塘月色宣布降价并表示将对老业主给出补偿后，唐先生生怕开发商拖欠补偿款项，便在第一时间赶到了售楼部，“现在具体补偿已落实，我的房子总价减了二十四五万，自己终于松了一口气。我们这里有几位联系比较多的老业主都觉得满意，开发商这样的做法还是很不错的。”

而在阅城方面，蒋琛表示，一些业主在获知赔偿方案的第一时间就赶到售楼部表示愿意签署承诺协议。“当然，也有不少人就来售楼处继续闹，嫌只送车位不够，依然坚持要求全额补差价。”蒋琛说，“赔偿方案不可能令所有人都满意。我们只能将同意获赔并签约的截止时间准确告知老业主，倘若对方无法接受，只能视作放弃。”

律师

补差没有法律依据，但是体现企业公民精神

律师戴和平称补差没有法律依据，只是企业自身行为，但是对于降价开发商补偿业主的行为给予了肯定。“开发商给老业主予以补偿，虽然没有法律依据，但也是一种企业公民精神的体现。牺牲自己利益，从而减少矛盾，来换回社会和谐。”

业内人士

补偿体现感情关怀

楼市调控不止，房价下调不断，各类“房闹”使得开发商人心惶惶。纵观去年至今的杭州楼市，便有各类大小房闹10余起，低迷市场下开发商资金回笼的需要与购房者对产品保值增值的需求之间的矛盾，成为了“房闹”的根本原因。

有业内人士分析认为，此次荷塘月色与阅城接连补偿老业主的行为有着“必然因素”。“荷塘月色的前期业主不多，从透明售房网来看仅34户，不像一些楼盘拥有上百甚至上千户的老业主，这一客观条件使得开发商愿意狠下心拿出一部分资金来作为赔偿。而阅城与荷塘月色属同一板块，价位相近，降价节点也是前后脚，因此阅城在诸多老业主的施压下也不得不进行补偿。”该业内人士说。

“有补偿就是一种态度，至少体现了对购房者感情的关怀。”该业内人士指出。

“这对我们购房者而言确实是个好消息。”一位购买了其他项目的刚需购房者表示，“辛苦了那么些年换了一套房子的首付，以及近乎半辈子的还款负担，买房确实不是容易的事。开发商能在这件事上对购房者表示理解与回馈，我们肯定举双手赞成。”

“市场压力或多或少会有，但补偿行为无论放在杭州还是全国市场来看，都不是固定模式，多数开发商还是没有给予补偿。”著名房产评论员丁建刚说。丁建刚同时提醒，对于开发商而言，补偿与否，必须要衡量补偿带来的投入产出比，以及企业自身情况，“否则只会得不偿失。”

每个社会都是强者吞并弱者的游戏，但从没象我们今天这样冠冕堂皇，赤裸和残酷，甚至厚颜无耻。所以笔者对于限购是一种心底的愤怒，限购为能承受的风险玩家筑起了高墙，而让那些基层的基础职业者滚进了风险的洪流与漩涡。一次调控，让那些处于社会最基层的置业者，背负一世的负债，而且永世可能翻不了身。

这确实是一场残酷的生存游戏。尽管所有人都认为大厦将倾，但几乎所有人都心怀侥幸的认为，自己能够在大厦倾塌之前顺利散开。依据重庆市统计局的数据，笔者粗略的算了一哈，2011年重庆市郊县的成交总额相当于2008年的4倍，而主城区仅不足两倍。至少在重庆，所有人都可以读出这个数据背后蕴含的残酷的含义。如果，你或许不认同，但当你想想，赵家垮台以后，阿Q头脑里那些乱七八糟的想法中，那一条不是赵太爷曾经拥有的或者是赵太爷丢弃的。鲁迅不是经济学家，但此后几十年发展起来的消费经济学，却一再从各个角度去证明鲁迅的现象是多么的符合人性与科学。与阿Q的梦想而言，只有在赵太爷消失或者倒掉的时候才有机会去实现。在正常的情况下，阿Q永远也是阿Q。洪水来了，狼来了，谁最有几率逃生，当然是刘翔，答案是如此显而易见。