主题：2013年楼市调控将适度从紧 或打政策“组合拳”

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26 日，上港集团旗下威旺置业有限公司以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，楼板价23330 元/平方米，溢价率 21.11%，成为 2012 年全国总价地王。值得注意的是，这距国土部“喊话”不足 10 天。2012 年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下， 消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象， 为 2013 年的房地产市场蒙上层层面纱。市场分析人士透露，近日多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对明年房地产市 场调控政策基调的一个表态，确定 2013 年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普 遍认为，2013 年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、 房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

市场年底“量价齐升”现象明显
2012 年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但 是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量 价齐升”尤为明显。26 日，上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，11 月份 30 个典型城市商品住宅成交面积为 2125 万平方米，同比增长 84.1%，持续 9 个月同比上升。同时，商品住宅成交量在 11 月达到年内最高点。在价格上， 月份 30 个典型城市商品住宅成交均价为 9449 元/平方米， 11 环比增长 3.0%， 同比增长 6.3%。 易居方面分析指出，尽管高库存令不少开发商不敢轻易上调价格，但年末商品住宅价格依旧保持稳中缓升 的态势。2012 年下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的 结果。

其中，近期来自北、上、深、广等一线城市个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发购房者对房价 可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。易居方面的数据显示，11 月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比 增幅分别为 22.4%、18.4%与-2.5%，同比增幅分别为 112.2%、79.5%和 75.7%。此前统计局发布的 11 月份 70 大中城市房价数据也是佐证：该数据显示，11 月份 70 个大中城市中， 新房价格上涨的城市有 53 个，比上月增加了 18 个。环比价格上涨的城市中，涨幅进一步扩大。
由于今年 11 月房价上涨明显加速，超过 70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经 在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。基于 2012 年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，业界关于“房价将于来年进一步暴涨”的预期 逐渐加剧。来年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。

预测明年市场趋势整体好于今年
自 2012 年 3 月起，我国房地产市场现回暖迹象，成交量节节攀升，房价随之走高。我国房地产市场 2013 年将会呈现怎样的趋势？
中国指数研究院认为，一方面，2013 年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继 续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出 2013 年将继续实施积 极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继 续为房地产行业带来利好。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，明年房地产市场整体形势将好于今年，将不再拘泥于商品房， 而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

中国指数研究院认为，在宏观经济平稳增长、货币政策保持稳健、房地产调控政策继续从紧的背景下， 2013 年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。
从需求来看，中国指数研究院指出，2013 年全年商品房销售面积增速将略有提高，呈现上下半年增速 前高后低特点。

他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长 14.8%，销售额同比增长 23.9%；下半年增速明显 回落，销售面积同比增速降至 0.7%，销售额同比增速降至 8.2%。
但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显 回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是， 由于今年 11 月、 月的年内第二波成交高峰， 12 是在某种恐慌性情绪下发生的， 透支了 2013 年的部分需求， 因此，2013 年 1 月、2 月将再现环比下滑现象。
聂梅生也指出，明年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链也较为 宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

调控有望用“组合拳”治理楼市
刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调 2013 年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表 示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合 理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。
“2013 年房地产市场调控将 在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国指数研究院认为，虽然 房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。
值得注意的是，聂梅生指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我 国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有 政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市 场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政， 表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。
除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理， 划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出 现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。
住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求明年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引 导和稳定社会预期”。