主题：解读沪版“国五条"，业界仍需期待更为具体的细化出台

   继北京之后，上海版“国五条”细则也在众人的翘首期盼中于上月30日出台。上海市出台六项实施意见，巩固该市房地产调控成果。明确对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。

   现将沪版“国五条”简单作一解读，与论坛广大网友分享。【注：相关内容摘自网络】

    一、完善稳定房价工作责任制

    1.沪版对应细则：上海房价控制目标：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

    2.沪版解读：提出“可本市居民人均可支配收入增长制定房价调控目标”，此次表述更加灵活，但也被认为有取巧之嫌，但总体来开，开明宗义为后续调控更偏向市场化埋下伏笔，延续新一届政府治理思路。

   3.京版细则：2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

    二、坚决抑制投资投机性购房

    1.沪版对应细则：严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。
   （1）加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程；
   （2）重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；
   （3）严禁发放第三套及以上购房贷款；
   （4）适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；
   （5）依法严格按照转让所得的20%计征。

    2.沪版解读：为此次细则着墨最多的条款，包括三大块内容，其一为严格限购，虽然上海限购较其他城市已很严厉，但此次提出强调婚姻状况、操作流程，“住房情况信息交互共享”，可以看做个人住房信息系统的细节透露；其二，关于信贷资格审查，虽然未提惩罚措施，但较之前更加明确明确审查对象；其三，提出依法严格20%对于可溯房源征税，虽然有重复3月1日国五条之嫌，但为后续细则出台留下余地，若能严格执行可溯房源20%个税，或对二手房市场造成较大影响。

   3.京版细则：自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。严格购房资格审核，加大执法查处力度。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

   三、增加普通商品住房用地供应

   1.沪版对应细则：（1）一季度公布全市年度供地计划；（2）对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

   2.沪版解读：重复3月1日国五条内容，增加土地出让具体要求，例如“设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化”，较3月1日国五条更加详细；此外，在用词上增加“土地供应稳定、均衡、合理”，可以看做2013年上海土地供应准则和目标。

    3.京版细则：2013年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。对已供应的土地，督促尽快开工建设，加大闲置土地清理、公示、处置力度，密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

   四、加快保障性安居工程规划建设

   1.沪版对应细则：

  （1）深化完善“四位一体”住房保障体系
  （2）全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。
  （3）合理扩大廉租住房实物配租供应范围。完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。
  （4）出台“城中村”改造政策和措施

  2.沪版解读：提出“加大装配整体式住宅项目建设力度”，该条为2011年上海建交委出台的《关于本市鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行办法》的呼应，“装配整体式住宅项目”指“采用预制构件或部件，在施工现场装配而形成的住宅。”，要求为“新建商品住宅、公共租赁住房和廉租住房应当实施全装修，其他住宅倡导实施全装修。”主要目的为促进住宅建造方式转变和节能减排。

  3.京版细则：落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。

  五、加强市场监管和预期管理

  1.沪版对应细则：

  （1）进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。
  （2）对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。
  （3）对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业予以处罚和限制。
  （4）点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

   2.沪版解读：重点监控房企定价、捂盘惜售、恶意炒作等三方面内容，目前来看该条款可操作性最强，若严格执行，或将短期内对上海房价起到明显平抑作用；但同时由于缺乏参考标准，对于“报价过高”没有明确限定，或成为该条款软肋。

   3.京版细则：搭建本市房地产企业信用管理系统，全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息.严厉打击开发企业的违法违规行为。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。合理引导市场预期。

   六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

  1.沪版对应细则：全面、准确、及时发布房地产市场信息，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

  2.沪版解读：重复3月1日国五条内容。

  3.京版细则：加强基础性工作。按照全国个人住房信息系统建设的总体部署和要求，继续推进本市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。

   但令人有些疑惑的是，与北京细则明确出售五年以上唯一住房免征个人所得税相比，上海细则中并未明确提及“五年唯一免税”。对于20%个调税是否扣除如装修、房贷利息等也未说明。因此，专家指出还需要期待后期的细化，但从执行力度上讲，20%的个税对于二手房市场的影响将是明显的，起码会阶段性的受到政策面的影响。

附：沪版"国五条"全文

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唯一记忆深刻的就是满五唯一！

这能把房价调控下来了吗？

越看越闹心呐！！

细则不够细啊！！

买房前得好好研究研究！