主题：中国有3亿人将要买房，未来楼市难下行

春节以来，全国各地楼市的暗流涌动，让许多人感到了阵阵寒意。阳春四月，全国重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上；而“五一”期间，全国54个城市合计住宅签约套数同比下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市同比下降40%。于是，熟人朋友的楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来，楼市“崩盘论”也不胫而走，甚至有一些地方政府开始酝酿为楼市松绑，就比如香港特区政府最近的一项做法：鉴于最近楼市持续疲软，准备于近期着手调整“辣招”（楼市相关政策），将放宽购房者换楼期限。但笔者认为，不少判断都属于过度反应，2014年可能是内地楼市的一个拐点，但不是“跳楼”，而是“下楼”。也就是说，房价会停止上涨，或适当下调，但不会大幅下跌。

分析市场行情，最基本的功课是分析供求关系。那么，房子的需求怎样？重点需要分析一下刚性需求。

房子的刚性需求主要源于婚龄人口的多少。建国以来，我国曾有过三次出生高峰期。第一次出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%；第二次出现在1962年至1965年，持续至1973年；第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人进入婚育年龄，造就了生育高峰期，据相关学者计算，第三次高峰期人口出生数量有1.24亿左右，接近当前全国人口的10%。未来十年，1985年至1995年出生的人群进入婚嫁年龄，这是支撑住房刚需的主力军。另有统计数字表明，目前，中国20－24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，累计将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段。

3亿人里面至少一半是挤到一线大城市来的，如何下跌。