主题：强烈要求更换物业

根据《建设部关于印发的通知》（以下简称《通知》）第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”要罢免业委会委员或主任，必须经业主委员会或者20%以上业主提议，如果没有业主委员会提议或者20%以上的业主提议变更业主委员会委员或主任的话，个别业主要求变更业主委员会委员或主任的提议将不被采纳，这是为了防止少数业主干扰小区管理，维护小区安定团结的局面考虑的。需要指出的是，并不是经业主委员会或者20%以上业主提议，就可以罢免业主委员会委员或主任，最终是否能够罢免，必须由业主大会会议作出决定。根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。    现在某小区已经有20%以上的业主联名要求罢免现任业主委员会主任，是符合法律规定的。正常业主提案程序一般是20%以上的业主代表首先应将联名报告递交业主委员会，要求业主委员会在15日内召开业主大会或给予答复。但考虑到本次议题是罢免业主委员会主任，要求由业主委员会主任出面组织，是不现实的，也是不符合常理的。因为根据有关法律规定，业主委员会主任在讨论议题涉及本人利害关系的业主大会中应该适当回避，便于业主大会正常召开。20%以上业主直接向业主委员会报告要求罢免业主委员会主任，如业主委员会在规定时间内不予答复或者不召开业主大会，20%以上业主可以要求房产办或者街道办事处、居委会主持召开业主大会。如居民委员会、房产办事处或街道办事处给予答复的，按答复的内容有针对性的采取方案；如居民委员会、房产办事处或街道办事处不予答复，视作不作为，那么业主代表可以向上一级行政主管部门反映情况，要求主管部门依法处理。     作为业主委员会，对于20%以上业主联名要求罢免业主委员会主任的报告，根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，对罢免业主委员会主任的事由由业主大会会议作出决定。作为居民委员会、房产办事处或街道办事处，应当对业主委员会进行必要的指导和监督，协调好小区业主关系，从而稳定社区环境。    建设部《业主大会规程》第十二条规定，有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20％以上业主提议的；……发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。所以本案中房产办责令业主委员会召开。业主委员会仍然不召开的，房产办应该组织或者指导20%业主代表组织召开业主大会。必要时，可以建议20%以上业主聘请中介咨询机构组织召开业主大会。    罢免业主委员会主任可以采用书面征询意见的方式，但参加的业主达到50%以上；如果同意罢免业主委员会主任的数量达到参加征询的业主半数以上，则罢免成功。业主大会应该公布业主大会表决结果，并向主管部门备案。      被罢免的业主委员会主任应该主动接受和配合业主大会或者业主大会聘请的中介机构的审计，对任期内的经济问题给予鉴定。即使没有被罢免，业主委员会主任也应该主动公布帐务，履行职责，同时表明自己的清白。如果业委会主任拒绝接受审计，业主大会可以通过诉讼，要求法院强制进行审计，并依法追究其法律责任