主题：上海住宅成交均价逐月下跌 定价成刚需盘揽客关键

最近有数据显示，截止到10月15日，上海商品住宅在6月“量价齐升”，是成交最为火爆的月份，7月次之，6月和7月以超过2.4万元/平方米的均价，有可能成为今年商品住宅成交均价最高的月份。从7月开始，随着一批优质刚需产品的成交放量，上海商品住宅成交均价则开始一路下滑，表明目前刚需成交已经占到了绝对主流的地位。

刚需盘成交占比总体仍在上升

从成交结构来看，成交均价在2.5万元/平方米以上的中、高端商品住宅的成交量占商品住宅总的成交量的占比，总体上在逐月下滑，而均价2.5万元/平方米以下的商品住宅的占比，总体上却在上升。今年9月，成交均价在2.5万元/平方米以下的商品住宅成交量占总量的73.5%；10月1日至15日，该比例提升至79.6%，相比7月的65.7%均有了显著增长。与此同时，成交均价同步下滑并且自9月起跌到“年”均价22624元/平方米以下，也表明现况下刚需成交已经占到了绝对主流的地位。

某研究机构负责人表示，6月、7月的“火爆”，主要是源于市场对房地产调控政策和货币政策会改变的预判，特别是中高端买家，普遍具有独立思考性，最相信自己的判断，入市果断，增加了“恐慌性抄底”的气氛，并具有影响力，带动6月商品住宅市场量价齐升。然而，政府相关部门“楼市调控不会放松”的反复表态，使得市场的“恐慌性”情绪得以平复，投机环境的不成立，使得中高端商品住宅市场难以持续放量。

截至10月15日，虽然2012年商品住宅的成交面积同比去年上涨了12.01%，加上货币政策有宽松的预期，开发商经营最艰难的日子或已过去，但库存仍在加大。

高性价比刚需盘逆市热销

该负责人还表示，无论市场好坏，需求客观存在，只要性价比高，区位合适有发展前景，即便在逆势下也能取得不俗的业绩。位于浦东周康(社区网论坛商铺)板块的小上海悦庭9月上市，当月销售面积就达到21480平方米，235套，并以绝对优势夺得全市商品住宅销售冠军。该盘也成为刚需成为绝对主流后的市场成交典范。

房地手机网首席分析师周国荣分析指出，小上海悦庭是刚需盘的代表，当月开盘当月成为月度销售冠军的这类刚需盘归纳起来主要有以下几个特征：一是刚需产品，且性价比高，小上海悦庭其均价比周边项目均价低约15%左右，高性价比特征明显。二是板块价值具有很大的成长性，拥有很多规划利好，例如小上海悦庭有迪士尼、轨道交通16号线年底通车等支撑。三是区域生活配套的成熟度，小上海悦庭邻近已经开业经营的周浦万达广场，传统的周浦小上海已经发展成一个传统与现代交相辉映的自住热点。有这三个特点的刚需盘一般都会热销，周国荣强调。据悉小上海悦庭将在10月底11月初加推一批房源，二房最低115万元起，另有三房和复式，相信届时仍会有不俗的表现。

业内人士认为，依照目前商品住宅市场的运行态势，四季度楼市已经回到政府希望的轨道上来了，四季度三个月的成交量基本上取决于开发商的价格策略，高性价比的刚需盘越多，则成交量越大。由于“金九不金”给开发商盲目乐观的情绪浇了一盆“冷水”，预计楼市下一阶段的优惠幅度会大些，10月的成交量有望超过9月而可能成为年内的“银十”，但最终还需要价格配合才能得以实现。