主题：二手房市场2012年末盘点

2012年是房地产市场步入调控的第三年头，但过去两年年截然不同的是无论是从3月“小阳春”，或亦是7、8月份的“反季热销”，还是年关将至的“暖冬”，今年的二手房市场无不呈现出一种回暖之势。那么，2012年二手房市场究竟如何定调，2013年又会有何变化呢？

一、年度市场回顾

据汉宇地产市场研究部监二手房监测数据显示，截止至2012年1-11月，上海全市二手房共成交17.49万套（预计全年成交19.5万套），同比增加4.21万套，涨幅达到31.7%（预计全年增幅39%）。其中住宅（公寓、别墅、洋房新里）产品共成交16.44万套（预计全年成交18.3万套），同比增加4.18套，涨幅到达34.1%（预计全年增幅42%）。

在成交价格方面，全市二手房住宅（公寓、别墅、洋房新里）产品的网签均价16221元/平方米，同比涨幅仅为0.78%。（注：二手房为网签均价价，仅作参考）

上海市二手住宅年度走势图

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

注：12月为预测数据，上述图表中二手住宅包含公寓、别墅、洋房新里

从上述图表看，2012年全市二手房整体走势基本呈现价稳量增的趋势，总成交量有了明显的回暖，但与2009年“牛市”还是相差一定的距离。

二、市场运行趋势

从成交走势看，全年二手房的成交量呈现“低靡→复苏→平稳→高涨→回落→高涨”，成交价格则基本呈现的是“下跌→调整→企稳→微涨”的走势。“回暖”显然已成为2012年最大的楼市特征，从单月的成交情况看，以下几月表现较为突出。

1、3月楼市重现“小阳春”

随着1、2月份楼市触底，为支持刚需购房，两会前后多个城市楼市政策出现积极微调。上海从3月1日起大幅调高普通住宅划分标准。消息一出，触底的楼市在3月便迎来了久违的小阳春，二手住宅成交量达到了1.56套，同比上涨30.5%，但二手房价格仍维持低位运行。

2、7月反季升温，创18个月新高

受到央行一个月内二度降息、首套房贷利率优惠、中高端客户淡季反购入市增强等多重利好因素的影响，6、7月份二手房市场拉开了反季热销的序幕，尤其是7月份成交量高达1.93万套，创下近18个月以来的新高。

3、11月楼市“暖冬”创新高

随着十八大的谢幕，房地产调控政策进一步趋稳，2012年也临近尾声。峰回路转的是，由于房价反弹预期增强，买卖双方对于价格预期的天平发生了倾斜，这迫使不少刚性置业者提前入市/11月二手住宅成交量达到1.97万套，刷新今年月度新高，同比涨幅更是超200%。

2012年上海市二手住宅月度走势图

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

注：12月为预测数据，上述图表中二手住宅包含公寓、别墅、洋房新里

三、展望2013年：二次调整、平稳或是反弹？

年尾呈现楼市“暖冬”想象，这让即将临近的2013年楼市更增添了不少遐想。那么未来全市二手房的走势又有何变化呢？

展望一：政策动向---稳健

从年初的“两会”还是到不久闭幕的“十八大”以及中央经济工作会议上均指出了我国的经济发展将持续保持快速增长，GDP增长基本保持在7%左右。未来对于楼市调控的态度主要是以“稳”、“微调”“不松动”等字眼为基调。因此，如果未来房价不出现大幅上涨的趋势，那么楼市新政多半会以温和的态度。此外，为了稳定房价，限购令等调控措施在明年将不会有所变化，同时会进一步增强房产税试点的作用；加大保障性住房建设和供给力度，抓紧落实分配；打击囤地捂盘现象，保证普通商品住房稳定供给；严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策以及加强交易管理等方面措施。

展望二：房价、成交量走势---稳中有升

对于2013年的房价会呈现稳中有微涨的走势，涨幅基本控制在5%以内，而楼市的成交量相比2012年则会稳中有升，二手住宅总成交量预计在20万套。但是这些要取决于国家楼市新政、货币政策等因素的走向、土地、新房市场变动的水波效应、刚需和置换型客户释放的持续性以及买卖双方的博弈。

展望三：置业“主角”----依旧为刚需和置换型购房者

根据对全市二手住宅总价段监测数据显示，200万以下的成交比例高达80.6%（由于统计的是网签价格，实际比例会低一些）。同时，根据全市的人口增长、年龄结构等因素，未来2013年，刚需和置换型购房者依旧会是购房大军中的主力军。