主题：沪版“国五条”精确打击“炒房族”

今天上午，房地产交易中心人头攒动，沪版“国五条”细则“靴子”落地让许多市民前来赶乘“末班车”。交易中心工作人员称尚未接到通知，市民则在疑惑中抓紧提交申请。针对此次细则，记者采访专家解读认为“有的细则尚待明确”。比如，对大家关注的20%个税的问题，没说什么时候开始执行，相关内容还没有细化。比如，对于一些特定的对象，如以前单位分的房改房、市民动迁房，还没有明确征收的标准。而第三套房停贷措施，此次细则更加明确，对“炒房族”将起到精确打击的效果。

开发商对调控已有紧迫感

“国五条”上海细则昨天落地，对上海楼市会产生什么影响？记者上午采访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成。

尹伯成表示，总体来说新的东西不多，有的细则尚待明确。比如，对大家关注的20%个税的问题，没说什么时候开始执行，相关内容还没有细化。比如，对于一些特定的对象，如以前单位分的房改房、市民动迁房，并没有明确征收的标准。有的房改房，可能当时买下连1万元都不到，现在出售按市场价，如果照20%交税，就不太合理，因为它本身包含单位补偿的福利，征这么高的税就有些重了。建议是否对房改房与动迁房等特定对象的交易，征收较轻微的个税。

对于第三套房停贷，尹伯成说，其实上海有些银行以前也是基本上不贷的，只是这次政策明确了这点，这对那些“炒房族”是精确打击。

谈到调控细则对上海楼市房价的影响时，尹伯成认为，首先要看政策何时开始真正实施，因为现在并未明确时间节点。预计细则施行后，上海二手房市场成交量会变得清淡一点，一手房市场则会相对活跃一点，但新房价格也可能只会稍涨，不会大涨。房地产开发商可能会相应调整计划，会重点开发中小套型的普通商品房。对于普通市民的购房刚性需求，尹伯成主张他们再等一等，因为细则并不是很明确，楼市会如何变化尚待观察。总体而言，他判断上海房价现在已是“天花板”水平，再向上涨的空间已经很小，相反倒存在一定的下调空间。对普通市民来说，就算每平方米便宜个100元，总价也能优惠近万元，不必心急。

以往楼市调控并不是太给力，对于此次调控，尹伯成觉得这次恐怕“不会落空”。

他说近来开发商推盘的积极性很高，因为对市场前景担心得不得了。国务院已明确要建立调控“长效机制”，明年6月底前要建立不动产统一登记制度，这表明物业税还是要搞的。开发商其实已经对调控有了紧迫感，因此普通市民不必太急着出手。

业内观点

上海限购审核更加严厉

对于新出台的沪版国五条，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提出了4个观点：1、房价目标：基本稳定。严于2011年的不超过GDP增幅。当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故最易达标。2、二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落。3、所得税与北京口径一致，能核实原值的依规征20%。4、限购审核更加严厉，上海早就对本地单身限购一套。

一手房售价会有一定上浮

上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为，规定中对二手房严格按照转让所得的20%计征，侧面来看对一手房市场是一个利好，让一部分原本想购买二手房的客户为了避税改买一手房。他预计一手房售价会有一定的上浮空间，但不会暴涨。另外，宋海提出，细则中对于征收个税还留有一定的空间，目前90年代以前的房屋无法查到原值，具体如何操作，还需要进一步细化。

将直接影响二手房交易量

汉宇地产市场副总经理孙文勤表示，在上海细则未落实时，前段时间包括本周末购房者仍在赶末班车，抓紧时间过户，3月二手房成交量或将突破历史新高。不过，上海细则此时落地后，影响购房者预期。由于20%的税，购房者担心房东转嫁到下家，购房成本增加，或转战新房市场，4月起二手房交易量将下降，显现冷清局面。

“国五条”上海细则摘要

明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

坚决抑制投资投机性购房要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策;严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

坚决抑制投资投机性购房要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策;严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。