主题：房地产相关知识汇总，对大家有所帮助哈！

9）国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各

种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差

约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流

入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来

自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%

。 

（10）民间游资大量流入。民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升

。2001-2003年间以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购

房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军

人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金

进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”

城市房价飞涨。

（11）投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标

。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上

海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投

资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、

44.9%和45.4%；杭州商品房的购买者，本地人不到50%。 

（12）开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超

常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产

投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿

元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28.3%，

这是同期GDP增长的3倍。

（13）开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行

资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%

、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增

长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。

（13）开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行

资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%

、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增

长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。

（15）房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线

是10%。2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降

2.3%，仍大大超过国际警戒线。这个下降可能是投机需求增长导致的。虽然房屋空置率与国际上

的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。

房地产泡沫漫画
沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。