主题：售楼处不告诉你的10件事——小欣来为您解读

虽然买房几乎是每个人最重要的一笔消费，没人会掉以轻心，但从那些购房纠纷的故事中你应该能看出来，售楼处对付消费者的招数也很多。为了防止自己不被那些能说会道的销售们说晕过去，你应该知道这些事。

它们不一定是开发商的人

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。

不要相信沙盘

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。”

用于输电和变电的开关站虽然会按照要求画在沙盘上，可是却并不是按照实际比例来缩小的。实际的开关站体积要庞大许多，有15米的辐射半径，要尽量远离它。为了使开关站的威力显得不那么可怕，在制作沙盘时，开发商会刻意把它做得小一点。而沙盘附近也写了一行小小的字“沙盘仅供参考，实际楼盘以实物为准。”

样板间里有很多小手脚

有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。
一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被‘做了手脚’。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”

而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房最后会出售给‘关系户’，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”

它们可能会把好房子藏起来

“尤其是在早年房地产市场还很热时，存在开发商‘捂盘惜售’的情况。它们经常制造房源供不应求的假象，以此抬高房价，”一位有十多年经验的房产营销总监说，“但是现在政策规定‘一次开盘不少于3万平方米’，这种伎俩并不适用了。”

但是从营销的角度来讲，为了保证价格呈现上扬的趋势，开发商还是会先开盘那些地段和房型或是其他条件没那么优的房产。”于是就有了所谓的“好房子都被藏起来”的说法。因为如果先开盘那些很好的房源，之后那些差一点的房子理论上价格就会逐步走低，让先买房的人觉得之前的购房是一笔失败的投资，很容易与开发商起纠纷，甚至要求退房。人们习惯了房价只涨不跌，房价的突然下跌必然引起消费者的心理不平衡，去年的楼市下跌就引起了许多退房纠纷。

“内部认购”只是个马虎眼

“你选的这套房子已经被内部认购了”，“我帮你争取一下员工内部认购的折扣”，这些只是不想卖给你房子的借口。

“哪有那么多楼给员工啊，每个楼盘只会给开发商、代理商的高层留出几套房子以应对各种不得不照顾的关系。”上海市杨浦区一个正在建设中的楼盘的销售经理说。按照一次性出售3万平方米住房的标准，如果每套房子的平均面积为100平方米，每一次开盘，你至少可以在300套房源里进行选择。不过现实中你通常的选择范围不过一两栋楼或几个单元。真正的原因是，开发商的开盘面积没有那么大，或者建好的房子囤着等涨价，它们不过是用“因为有内部认购，所以房子已售罄”来敷衍你。

其实你有更多房型可以选择

基于两种情况，售楼处可能会告诉你现在只有几套房子可以买了。第一种是销售们为了制造楼市紧俏的气氛，当然这种“逼订”的情况只发生在房地产市场还很热的时候。第二种情况比较普遍，售楼处的销售们为了减少自己的工作量，在了解客户的大致需求后会为他着重推荐几套房屋，“有的客户过于纠结，下不了决心到底买哪一套，于是经验老道的销售可能就会告诉他只有这几套可以选。”一位销售人员说。

在售楼处存在一本叫做“控销表”的本子，上面记载了所有房屋的户型、面积、总价以及是否预订和售出的相关信息，根据规定，控销表应该张贴公示。不过，也有售楼处在控销表上作假。所以，如果售楼处的人说某套房子没有了，销控表也显示没有了，但你坚决地跟他们说我只要某某户型的房子，通常都会有的，当然也包括折扣。