主题：自行选聘物业与委托招标孰优孰劣

自行选聘物业与委托招标孰优孰劣
2005-01-13 来源:上海商报《地产周刊》
□ 本报记者 闵  蕾

        居家生活，谁不想请个好保姆？在国务院明确规定将选聘物业公司的决定权交给业主大会之后，越来越多的业主希望通过自身努力，找到称心如意的物业公司。日前，记者在宝山相继参加了两次不同类型的物业公司选聘活动：一种是通过公开招投标进行，一种是业主自主选择。专家指出，两种方式各有优劣，业主可以根据自身情况选用最适合的方式。

富康园：
业委会委托代理物业招标
    １月７日，记者来到位于共富新村的顾村房地产开发公司会议室，富康园物业招标会议即将在这里举行。富康园是由顾村地产开发的商品房小区，面积５．５万平方米，１９９８年开始入住，二期至２００２年全部竣工交付。业委会于２００４年１１月刚刚成立，而选聘物业公司正是业委会成立后的第一件大事。
    受业委会委托，国内首家专业业主咨询机构——上海业伟业主咨询公司作为本次公开招标选聘物业公司的招标代理。经过前期联系，多家物业公司对富康园表示了较浓厚的兴趣，共有４家参与投标，其中一家为一级资质，一家为二级资质，另有两家为三级资质。
    １点半，招标会议正式开始。在当众开启各家企业的标书后，由市房地局专家库中随机抽取的４位专家和富康园业委会主任组成的评委会，对各家企业的标书进行仔细研读，这一过程又称为阅标。随后的程序是询标，按照抽签决定的顺序，各家企业逐一入场，向评委会介绍企业情况和解读所提交的管理方案，并接受评标专家的提问。
    记者见到，为了争取富康园项目，各家物业公司都花费了相当的心思。一家物业公司根据先前管理建设部优秀物业小区的经验，为富康园现有绿化设计了调整的方案；还有企业结合自身优势，强调常规服务之外的重点服务，以及自身的规范性运作特点；更有另一家计划自行出资在附近建立企业应急维修中心，虽然是从企业进入宝山市场的长远角度考虑，但就近的富康园无疑将受益匪浅……几个方案各有千秋。在方案介绍和专家询问过程中，业委会成员不停地作着笔记，似乎是希望把各家企业对小区物业管理的好建议都记录下来。经过评委会的打分，四家企业按分数高低排出名次，除第一名以１０余分的较大优势领先外，二、三名之间只有５分的差距，竞争很是激烈。业委会主任当场宣布，评标方案的第一名——宝山源康物业公司中标。整个开标过程井井有条，据悉在经过公示后，新物业公司就将与业委会签署委托物业管理合同。

华能城市花园：
２８位业主代表参与评选
    １月８日，同样在宝山，记者参加了由华能城市花园业委会自行组织的物业公司选聘会。华能城市花园位于宝山中心地段，面积近１１万平方米，包括３幢小高层和２５幢多层住宅。对于物业管理公司来说，是一个颇具吸引力的楼盘，因而吸引了包括两家一级资质的物业公司在内的三家企业前来竞聘。
    这次选聘物业公司采用了一种特殊形式，业委会邀请物业公司到场参加选聘。虽然相关机构的人员也来参与会议，但他们的身份是会议的嘉宾，拥有发言权的只有现场的２８位业主代表，其中包括具体打分的８位评委。此外还有一些业主到场旁听。
    选聘会由业委会主任主持，下午１点，会议正式开始。首先也是当场开启各家物业公司提交的物业管理方案，然后根据抽签顺序，三家竞聘企业逐一介绍企业情况，解读提交的管理方案，回答业委会的指定问题和业主代表的随机提问。与专家详尽的分项打分表不同，业主评委的评分栏只有两大条：陈述和答辩，各占５０分。经过一番答辩后，业主评委们拿出了评分结果，宝山源康物业公司以平均分领先数十分的绝对优势名列第一。不过业委会只公布了排名，却没有公布任何结果。业委会主任宣布，将把结果提交业主大会。因为只有业主大会才有决定选聘物业公司的权力。

专家建议 
业委会和代理机构应优势互补
    富康园原先是由顾村房产的下属物业公司管理，俗话说“肥水不流外人田”，但是身为开发商的顾村房产却慷慨大气地拿出经费，支持业委会进行公开招投标，同时表示自己下属的物业公司不参与投标。据顾村房产办公室副主任王志浩介绍，近年来，宝山的房产开发极为迅猛，仅顾村一带在建面积就达１５０万平方米。房产开发的大发展在客观上对物业管理服务提出了新的要求，顾村房产希望自己的物业走出去，但目前先要把上海先进的物业管理企业请进来，看看他们怎样进行管理。作为宝山首次由业委会公开招标选聘物业公司的尝试，房地部门把富康园作为了一个标杆项目，开发商也愿意在推动物业管理发展方面做力所能及的努力。
    华能城市花园业委会副主任告诉记者，作为第一任业委会，他们也将选聘物业公司作为成立后的首件大事。起初，他们也打算通过专业的代理机构选聘物业公司，但是出于费用方面的考虑，最后还是决定由业主自行来操作。他们将把３家物业公司的情况提交业主大会表决，获得三分之二支持的企业，将与业委会签订物业管理合同。
    宝山区第三房产办事处主任王洪指出，物业管理已纳入了社区管理的范畴，多方社会资源的介入，更有利于物业管理的规范和健康发展。通过招投标选聘物业公司，是政府提倡的一种方式。通过专家指导和政府备案，可对物业公司选聘的合理、合法性进行监督；而业主自主选择也是一种方式，只是政府主管部门的参与程度不同。
    物业管理专家刘生敏认为，由于缺少专业知识，业委会的操作容易存在漏洞，并在责任承担上构成缺位。比如华能城市花园业委会并没有对评分形成实质上的结果，而是表示要将３个企业同时提交业主大会决策，一旦出现任何一家都达不到三分之二的赞成票数，局面会相当尴尬。这主要是由于业委会对自身权利和责任的理解不清晰造成的。其实，业委会完全可以在业主大会同意并授权的前提下，自行组织评分形成结果，由得分最高者“中标”，业主大会只需要对这一结果进行表决就可以了。
    由于情况背景各异，灵活、多元的物业选聘方式将广泛存在。但刘生敏同时指出，从长远考虑，应当提倡业委会和专业代理机构两者进行优势互补。主管部门应尽快出台相关文件，将物业公司招标代理纳入规范化运作的管理范围，必要时，可采取措施降低业主大会招标费用，以推动市场健康、规范发展。

业主自行选聘与委托专业机构招标选聘物业公司优劣势比较

业主自行选聘
优点
1、 业主参与程度较高，具有较强的群众基础；
2、 省去委托代理费用；
3、 专业能力强的业委会可早期考察待选聘物业公司。
缺点
1、 缺乏专业知识，不了解物业公司成本、费用、服务标准等方面的具体要求和政策规定。评分设计以及打分的随意性较强，容易感情用事，难以体现评判结果的公正、公平与客观，不能体现选聘物业公司价值相符的原则；
2、 实际承担责任者空缺，可能带来交接纠纷等诸多后续问题；
3、 后续签约、交接、验收等全过程内容庞杂，耗费时日，仅依靠业委会或者业主代表困难较大；
4、 存在投票受操纵的可能，造成业主利益受损。


                      委托专业机构公开招标选聘
优点：
1、 法定招标程序和从政府专家库抽取专家，体现公正、公平、公开和权威的原则；
2、 专业代理机构独立承担民事责任，业主发现舞弊或不负责任可投诉并追究民事赔偿责任；
3、 可提供签约、交接甚至合同履行等后续服务，确保交接、履约顺利进行；
4、 组织安排严密，可按部就班推进物业公司及时到位。

缺点
1、 需充分沟通才能保障广大业主及时了解选聘过程和详情；
2、 必要的代理费用；
3、 对业委会的素质要求较高，能接受有偿服务的理念；
4、 选择招标代理机构不当，可能出现舞弊，将严重侵犯业主权益。