主题：楼事随解

我是一名所谓新上海人，经过两年左右的看房，去年买了房子。说说我对上海楼市的看法：

上海楼市的虚高是由三个部分组成：

首先是腐败成本，

上海几乎所有楼盘都分为四个部分，第一是政府官员，几乎位置好的小区最好的位置都是被政府官员以低价购买的通常低于市价的30%。我的一个同事买到 闵行区奥塞花园的最好的位置的二手房是从闵行区法院一位庭长那里购买的。我相信陆家嘴中央公寓的最好位置也会在他们的手里。所以那位股东所谓的揭发是只及皮毛未及筋骨。第二个部分是银行，银行是开发商的资金来源， 我有一个同事买一个江南星城楼花，是从一位银行行长的关系户拿到的，他们的权利之大，竟然可以让售楼处直接将合同签订者名字更改。他们可以不花一分钱而从中牟利。

其三才是房产公司内部的人员的私下购买，这在国有的开发商中比较常见。我的房子就是从一位开发商的财务手中购买的。最后才是对外出售的房子，这个时候出来的房子已经是边角料了，如靠马路的，三楼以下的，变电站的等等，我的一些排队在售楼处购买的朋友，他们的房子几乎都是这些位置。这里的泡沫是温州人的掺和。可以看到只有30~40%左右的房子是通过正当渠道销售的。



其次是动迁成本，严格的说这部分也存在着腐败成本。上海的动迁尤其是大部分外来企业和政府工程的动迁成本很高，基本上是当地房价的1.5~2倍。许多人利用信息不对称，提前将户口迁入动迁区域以牟取暴利。这些资金一部分成为炒高楼市的资金来源（真正的动迁户，不得不买房），一部分成为腐败者或投机者的收益。可谓一举数得。上海拼命搞基建工程如地铁其重要的作用就是大量增加拆迁户，如磁悬浮刚立项，某些人就急着动迁，其道理即在其中。



最后才是外资的作用，这部分的作用其实是被夸大了，但由于这些外资的存在，他们对价格的不敏感，抬高了房价的预期。这些资金大部分在市区中心楼盘。





由此就不难理解，为何上海的房价不动如山，因为对于那些利润达30~50%的政府炒房者，市场上的5~10%的波动不会让他们心慌意乱，他们可以利用手中的传媒，政策如拆迁 制造出所谓的房价高潮如每年的三到五月房价必涨，并乘机出货。这也不难理解为何20%所得税会在上海会变成：如果不能提供原始房价，可以按总价的1%收取。100万的房子如果按差价20%，对于30~50%利润的特权者们，他们要付出6~10万，而按总价1% ，则只须一万。
所以对上海的房价最有效的工具是差价的税收征100%（如新加坡），对于改善需求他们可以在二次购房时退回税款。但似乎没有人要打真老虎。
就市场而言，强烈上涨的预期已经没有了
此外所谓的高档小区的群租现象，其实是炒房的附属品，所以政府官员们也就“无暇”顾及了 。

的确，对国家来说，最重要的就是规范市场，然后才能真正发挥市场的调节作用。否则，所谓的的市场经济也只不过是既得利益基团剥削百姓的“市场经济”。因此，国家最直接，最稳妥的方式就是对市场加强管理。无论股市还是房市，否则，最终就是百姓的“农民起义”，政府骑虎难下。任何直接对市场的干预都不如还市场一个公道重要。

现在 的楼市 股市豢养 着 一批 特权 及 其 附庸 的蛀虫 ，中国 的经济 在五年之内 必然 会 经历一个 萧条 ，纺织业的塌方 已经 开始 ，相信寒冬会冻死一批蛀虫，也会冻死一些赤贫 的人 。最后 的狂欢正在上演 ，可狂欢 之后呢？