主题：《ymernahc深圳见闻》楼市重灾区引发的思考

深圳：重灾区？

近来媒体连篇累牍，说广东、深圳是这一轮宏观调控的重灾区，交易大幅萎缩，房价下调40%云云。究竟真相如何？咱们做中介的，跟情报人员差不多，只相信自己的眼睛。负面消息听多了，实在难奈实地考察的冲动，便学邓老南下深圳去了。

长久以来，深圳不过是ymernahc的过境通道而已，就是灯再红，酒再绿，也从来勾不起ymernahc停下来慢慢看的兴趣。曾几何时，还在深圳机场至罗湖边境的路上给扒手狠狠地掏洗一空。钱财身外物，可恨的是，连护照、银行卡、电脑和电子手帐也给一并扒光。急如热锅蚂蚁之际，却又给公安和交警当皮球踢来踢去。公安说，案件发生在机场巴士上，所以应该由交警处理。好不容易找到交警爷们，又以巴士中途停在福田为由给踢到福田公安去。天哪，当时身上的钞票只够回香港之用（还好，神来之笔，香港身份证和港澳通行证都放在口袋里），与其跟这些爷们瞎扯淡，不如早早赶回香港办理各种报失手续为妙。见鬼怕黑，从此对这片经济特区难抱好感。

久违的深圳，多少次擦身而过，终于近距离接触了。刚下飞机，扑面而来的一阵热风，催促ymernahc把大衣卸下。从机场到中心区（福田CBD），路途不算很远，不过很堵，越靠近中心越堵。差不多一个小时的车程后，好不容易终于进入中心区，却是眼前一亮。



首先，主干道很宽，忘了是八车道还是十车道的深南大道，把北面的政府大楼和南面的商业区一分为二，然后支马路收窄到四至六车道，是适合行人穿越的宽度，有效地避免了上海陆家嘴商业区给世纪大道严重割裂的难题。其次，zoning非常清晰，商业归商业，住宅归住宅，目的性很强。还有，跟上海带着沉重历史包袱的开发模式不同，深圳CBD的楼房很整齐，都是一块一块的方格子，避免了上海浦西的零乱格局。最重要的，就是有山有水，而且是北靠山南面水，风水一流，难怪邓老遥指南方的雕像愿意落户在CBD北面的龟背山颠。总体感觉，深圳CBD很有国际风范，假以时日，不难晋身中国数一数二的商业中心。

同是移民，香港居民自称香港人，上海居民自称上海人，深圳居民却没几个自称深圳人。直到近一两年，深圳房价狂飙，中心区由1~2万炒上4万，华侨城的“波托菲诺”更高见10万，让深圳有房阶级一夜暴富，随之而来的，就是本土意识的逐渐成型，富裕一族也就开始以深圳人自居了。

谁料好景不长，大家正为楼市狂欢之际，中央却来一记当头棒喝。这轮宏观调控中，对深圳楼市最具杀伤力的，莫过于限制外资政策。据深圳人朋友说，这次楼市狂飙，始作俑者是温州人，然后是台湾人，最后接火棒的是香港人。无他，温州人现实，台湾人了解国情，香港人喜欢与房地产谈恋爱。中央一声限外令下，港澳台通通停手，房地产交易应声萎缩，据说今年一季度的交易量为历年低谷。此情此景，最苦的，当数房地产开发商。

开发商风光背后

房地产的产业链中，开发商属于中游份子，上游是捏着稀缺土地资源的政府，下游是坐拥庞大资金的银行金融体系。早年，政府对土地管控不严，老百姓晓得土地价值的也没几个，故土地成本不高；银行方面，苦于存款太多，信贷比较宽松，故开发商贷款不难。上下游泛滥，中游那有不水涨船高之理？

大涨之后，政府开始收紧土地政策，严格执行两年不开发即收回的规定，开发商轻易不得囤积土地了。同时，老百姓意识到动迁房的土地价值，故有所谓史上最牛的钉子户，开发商取地难。人同此心，2007年土地拍卖市场火爆异常，地王频现，面粉贵过面包。

福无双至，祸不单行。土地越卖越贵的同时，银行却开始关闸。以往连抽跟烟也闹没空的信贷部经理们，现在居然有泡工夫茶的闲暇。信贷无门，开发商只好寄望股票市场，谁知你有张良计我有过墙梯，证监会停止审批开发商IPO，已经上市的亦不得增发。海外上市似乎是最后一条路，可美国次级贷款往外扩散，各大股票市场纷纷插水，无暇照顾咱们孤苦伶仃的内地开发商。广东五虎之一的“恒大”，尽管手握4800万平方米土地储备，比市值最大的“碧桂园”还大，却在上市前夕3月20日惨遭滑铁卢，由于认购不足而宣布无限期推迟上市计划。老大尚且搁浅，老二老三老四又焉能圆其上市美梦？

银行金融市场不放水，总可以卖房套现吧？问题没那么简单。要卖房，就要先取得预售证，而预售证的发放条件，就是多层要封顶，高层要盖2/3。钱！钱！钱！本来，施工单位为了争取工程项目，都愿意带资参建，开发商只需圈地，根本不用为筹措工程款而烦恼。现在哪，房地产交易大幅萎缩，施工单位明哲保身，不见钱不开工。现金流紧张的开发商，只好抱着土地，望天打卦。

去年年底，开发商们都知道今年一季度银行关闸，大多把希望放在第二季度。可是，四月过去了一半，银行大闸却未见丝毫松口，开发商究竟如何应对？是大吃小，还是尸横遍野？政府会不会让大量开发商倒下？骨牌式倒下的话，经济创伤有多深？否则，政府力挽狂澜于既倒的话，代价又有多大？一连串的问题，值得咱们再三思考。