声明：原创作品 转载必须注明作者姓名单位及出处
随着”新国十条”政策的出台，必将导致部分购房人贷款额度不足,房价动荡，影响众多房地产买卖合同的履行，那么房产新政的出台究竟是属于不可抗力、情势变更还是属于合同本身固有的商业风险，作为合同的一方该如何承担合同履行不能的责任。
我们先简单比较一下不可抗力、情势变更及商业风险的区别：不可抗力是法定免责事由之一，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。它包括自然现象（天灾）和社会现象（局势动荡）。情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。商业风险是指当事人订立合同时应该预见的风险，比如价格可能涨跌，履行合同可能会导致盈利减少或亏损的风险。
很显然，房产新政的出台应该是属于情势变更,根据相关司法解释，在情势重大变更的情况下,作为买受人可以请求人民法院变更或者解除房地产买卖合同的，人民法院会根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是这并不代表合同解除后,买受方不承担任何法律责任,作为守约方(出售方)可以要求相对方赔偿损失,另外在买卖合同生效的情况下,买卖双方均需支付居间费用.
但是需要提醒当事人注意的是并不是在新政出台前签署的房地产买卖合同都可适用情势变更原则，比如一次性付款的或首套房贷的，或合同中约定贷款不足部分以现金补足的。另外还需要提醒当事人注意的是并不是在情势变更情况下，法院不一定会判决解除合同，而是需要结合实际情况，比如当事人的经济状况，收入状况、其他财产状况来综合确定。
因此，退房事宜关系事大，建议咨询及委托专业的房地产律师进行处理，以免造成不必要的损失。
吴取彬 律师北京君泰律师事务所上海分所电话：13817276735 021-63518888-886上海浦东南路256号华夏银行大厦6楼专业房地产律师网：http://www.anjialawyers.com
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随着”新国十条”政策的出台，必将导致部分购房人贷款额度不足,房价动荡，影响众多房地产买卖合同的履行，那么房产新政的出台究竟是属于不可抗力、情势变更还是属于合同本身固有的商业风险，作为合同的一方该如何承担合同履行不能的责任。
我们先简单比较一下不可抗力、情势变更及商业风险的区别：
不可抗力是法定免责事由之一，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。它包括自然现象（天灾）和社会现象（局势动荡）。
情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。
商业风险是指当事人订立合同时应该预见的风险，比如价格可能涨跌，履行合同可能会导致盈利减少或亏损的风险。
很显然，房产新政的出台应该是属于情势变更,根据相关司法解释，在情势重大变更的情况下,作为买受人可以请求人民法院变更或者解除房地产买卖合同的，人民法院会根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是这并不代表合同解除后,买受方不承担任何法律责任,作为守约方(出售方)可以要求相对方赔偿损失,另外在买卖合同生效的情况下,买卖双方均需支付居间费用.
但是需要提醒当事人注意的是并不是在新政出台前签署的房地产买卖合同都可适用情势变更原则，比如一次性付款的或首套房贷的，或合同中约定贷款不足部分以现金补足的。另外还需要提醒当事人注意的是并不是在情势变更情况下，法院不一定会判决解除合同，而是需要结合实际情况，比如当事人的经济状况，收入状况、其他财产状况来综合确定。
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