主题：野鸡变凤凰。

楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，“他们只有一个目的———广告。” 按规定，楼盘必须具有“五证两书”才能销售，但媒体的眼睛“似乎突然出现了盲点”。据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上，相当多的报纸都有房地产专刊，“我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！” 媒体炒作的花样很多，“阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。”李丁说，“开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。“比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。 在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。“明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！” 李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。“10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！” 冠名“明星楼盘”后，灰姑娘往往变成金凤凰。“昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上‘明星楼盘’后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。”而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，“把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？” 同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示“铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。”如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，“他们能公正吗？” 据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元～500万元不等，占开发商实际投资的30%～40%。“现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。” 开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，“媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！”因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。“很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。”

透彻！

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