主题：说说买房投资的几个要素（本人原创）

之前文中说过，在工作的头十年，我是不碰股票的，因为从投入产出比的角度，我认为起步资本积累少的时候，专注工作能带来更大的收益。大数定律，如果你年薪五十万，攒了五十万本金，投资股票，大概率不会超过巴菲特长期年化19%的业绩，花费很多精力，收益却不到十万每年。而你专注于工作，年薪增加20%却是有可能的，这个是无风险收益，并且更重要的是，早期专注工作可以让个人更好的成长，提高专业水平，这个也可以成为以后做投资的一个能力圈。我早期专注于工作的结果也不错，本科刚毕业时就有了海外新加坡的工作经历，在新加坡最大的一家 IT大公司工作，回国后成为华为为正式员工，后来在工作第十年2010年时，以本科学历，进入了顶尖的芯片公司高通，第一年起薪达到了30多万。   然而早期用将来的收入买房却是可以的，因为有房产按揭制度，可以使用未来的钱来投资房产，基本上是普通人这辈子唯一能拿到的低息贷款。另外中国有句古话说，筑巢引凤，基于中国传统观念，早买房的男青年在婚恋市场是有显著优势的。因为投资是我的兴趣爱好，所以我这段时间就不断研究买房。我研究房产投资二十年，研究股票投资十年拿到京东第一届私募大赛冠军，从这个角度，我投资房产的心得经验是大于投资股票的。所以说，我还是一个买房达人，买卖房产有十多次，包括出租房屋的经验十分丰富（现在租金成了我的主要收入来源）。有人靠运气赚到了钱，有人靠眼光赚钱，眼光和运气的区别是眼光总结出来的规律是可以复制的。而买房和股票投资，都是有规律可循的，都是需要眼光并且不断总结的。 首先地段是房产投资的第一要素，李嘉诚说过，房产投资的第一要素，locationlocation always location. 翻译过来就是地段，地段，还是地段。 不错，买房投资赚钱的第一要素是地段。 地段的首选是一线城市，北京，上海，深圳。 其次是二线，以此类推。 原因就是一线城市人口净流入，还有一线单位面积土地上生产了大量财富，很多是以房地产的形式储存的。而一线城市中的首选，就是有政府规划将来会大力发展的板块，其中一线城市的科技园板块，类似于酒中茅台，就成为一线中的一线。上海张江高科，深圳南山科技园，北京回龙观，杭州的未来科技园，各个城市的高新区就是首选了。 举个例子说，深南山科技园的科苑学里，04年开盘时我差点买了，当时5000一平，现在十多万了。 还有张江的汤臣豪庭是上海过去十年房产涨幅的排行榜第一名。总结来说，首选人口流入最大的城市和区域，典型就是上海的浦东，涨幅在上海各区排第一。 还有在地铁这么发达的年代，最好是要靠近地铁步行范围内，这个因素也是非常重要的。   第二来说说小区的选择吧，优选带地铁的新房+学区。优选溢价不高或者有折价的带学区的新房或者次新房，为什么张江的汤臣豪庭是上海过去十年涨幅榜第一名呢？ 首先过去十几年，张江板块应该是上海板块涨幅榜的第一名，这个楼盘靠近张江地铁站，地段无可挑剔。那么张江的楼盘那么多，为什么是汤臣豪庭？ 结论就是新房+学区。 上海张江的汤臣豪庭，深圳南山的科苑学里，成为学区房，也是偶然中的必然。 影响学区的因素，七分靠生源，三分靠师资。 有句话说，爸妈花钱买房，我来考成学区房。各大城市科技园旁的新房或者次新房，单价总价比较高，从一开始就保证了住户有一个门槛，那就是高学历+高收入。 从基因的角度，码农很多是以前的学霸，码农二代从生源上是有优势的。 任正非说过，“物质资源终会枯竭，唯有文化生生不息”。 房子本身来说，每年都有折旧我估计每年折旧（1%~1.5%），使用年限在缩短，设计会过时，土地使用年限在缩短，然而文化生生不息，优质的教育资源永不过时（当然价值本身，这个还要结合适龄学前儿童的数量曲线来看）。如果一个学区名额是有价值的话，那么这个学区名额占这套房子的价值比重会不断上升，所以投资同样学校的学区房，总价越低，学区的价值占的比重越大。说白了，对于学区房，总价值=房屋居住价值+小学学区价值+中学学区价值，所以对于浦东世纪大道梅园的学区房，面积越小的单价越贵，就很容易理解了。学区房很容易受政策影响，比如最近浦东的热门初中学区房，每个初中学区的价值增加了约50多万，而明珠学区房因为小学小区重要性的降低，开始了疯涨数年以来久违的下跌。 还有每个学校都有她的兴衰史，这个就需要您锐利的眼光，发现捕捉上升趋势中的黑马学校，如十年前浦东花木的海桐小学，就是一匹典型的黑马。   接下来讨论购房时机的选择。 首先要研究宏观货币政策，这个太复杂抽象。简单点，理想的买房时间点是降息周期刚开始时，政府对房产政策开始松动的时候。 典型的就是2014年，政府开始不断降息，并且不断放松了购房的限购政策，并且贷款政策也不断的放松，比如上海政府在14年放开了接力贷，放开了对第二套住房的贷款限制。这个是政策层面，如果对政策层面不够敏感，还可以用成交量做为辅助来观察，14年底到15年，上海房产的成交量是逐月增加的，到15年上半年的成交量就很高了。印象很深的是，周浦的一个小区中金海棠湾，几千套房源几个月就消化光了，这个就是房价大涨的一个前兆。看到这些，我在15年上半年果断入手了一套新房，三年后以不到翻倍的价格卖掉。   最后买房投资还有很多的细节要考虑，比如说，最好是买在一大片待开发的空地周围，这样房产会随着社区完善的过程不断增值等等，这里就不啰嗦了。还有分享一下我买过万科新房的经验，万科设计的不是豪宅，有点像品质档次还不错的经济适用房，就是用料各方面精打细算。 但是万科有万科的优点，就是运营配套能力比较强。比如上海浦东的明珠C建平实验中学御桥校区和张江校区，分别对口万科金色城市，万科海上传奇和万科翡翠公园，这个我认为不是偶然。虽然买房的时候，对万科的用料不够满意，但是后来房价的表现还是让业主满意的，有啥说法，从这一点上，我要为万科点赞     作者：过河小卒-私募冠军 链接：https://xueqiu.com/6868412619/149358763 来源：雪球 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。 ※ 修改:·glf007 于 May 16 14:39:12 2020 修改本文·[: 101.88.1.] ·[: 101.88.1.]