主题：转载：上海16区买房（2）—“冰与火之歌”普陀区

一篇好文章，分享一下。不是我写的，不喜勿喷原文地址：https://m.toutiaocdn.com/i6848731017172550158/?app=news_article×tamp=1594696291&use_new_style=1&req_id=2020071411113001001404702429991DB5&group_id=6848731017172550158上海16区买房（2）——“冰与火之歌”普陀区荆沪生咱们接着来聊聊普陀区。普陀区是市中心七区中第二大的区，和杨浦区也比较类似，属于重工业老区。但是跟杨浦相比，它还有两大不及：一是不滨江，二是环境一般。杨浦靠滨江搞出了东外滩板块，靠优秀的环境搞出了新江湾城板块，普陀则没有这个力道。不过这也使得普陀区成为一个性价比颇高的区域。（本文转自个人公众号【沪说八道2020】，在知乎【ID：李淳风的谜底】同步发送，欢迎关注！）一、区情概述1、简评之所以把这一话的名字叫作“冰与火之歌”，就是因为我觉得普陀是一个很矛盾的区。普陀的实力不算弱，尤其是在苏州河沿线，整个城区界面都还挺好的。与长宁和静安接壤的普陀板块本身实力比较强劲，配套也很好。但是普陀的两条环线之间，形成了明显的差距。普陀区就是这样一个介于市区和郊区之间的区。一半很发达，另一半则比较老旧。其实看看真如的发展就明白了。真如是21世纪初上海规划的四大副中心之一。但是现在看看其他三大副中心，再看看普陀，就觉得真如是真的没有发展起来。徐家汇现在已经纳入到中心城区了，五角场也是当之无愧的上海东北角副中心，花木路、龙阳路、张江板块的外溢吃着，也即将成为浦东的第二中心。只有真如，近十年一直发展得不温不火。现场去看看也会发现，真如一边的高楼大厦做得不错，另一边却破破烂烂。这也是普陀区的整体发展映射。2、基本情况位置上来讲，普陀区位于上海西北部，镇守上海主城区西大门，东南边与静安相接，东北侧与宝山相接，西北侧和西侧与嘉定相接，南侧与长宁相接。所以说，普陀作为“冰与火之歌”，其实源于其相邻几个区的实力有所不同。普陀区南侧与东南侧与静安、长宁两个“优等生”相邻，实力很强。最拿得出手的长风商务区和环球港商场，都是与静安、长宁毗邻的。普陀区的教育实力比较强，有华师大的中北校区和同济大学的沪西校区。本身华师大的校企转换就做得不错，在大渡河路附近就有华师大的产业园，只可惜当时没抓好机遇，反而是紫竹做出了名堂。沪西环同济产业园也做得一般化。整体的规划还是以真如发展普陀自身的城市核心，着重沿环线向外走。也有对桃浦科创城的规划，不过目前落地概率不算大。普陀的房价走势比较清晰，环线向外依次递减。二、公建配套公建配套还是从五个角度来讲：交通、教育、医疗、绿化和商圈。1、交通情况地铁：普陀整个区有四条半地铁线。顺时针看，依次是11号线、7号线、3（4）号线、13号线。地铁分布的特征是东南密而西北疏。尤其是11号线沿线，形成了漫长的“河西走廊”，基本就靠11号线进行支撑。11号线作为唯一的城际地铁，人流量暴多，所以出行其实不是特别方便。但是目前有两大规划利好，就是14、15号线都和普陀有关，而且基本在近两年内就肯定可以落地。这对于改善普陀的交通，制造普陀版“五角场”是十分关键的一步。同样地，选择五大核心板块来看交通便捷性：陆家嘴：不能直达，需要换乘一次人广-南京东路：不能直达，需要换乘一次静安寺-南京西路：直达，十三号线、七号线虹桥枢纽：不能直达，需要换乘二号线或十号线上海火车站：直达，三、四号线所以说，普陀跟上一话的杨浦区比，劣势就在交通并不算很方便，十分依赖中山公园（这也能解释为什么中山公园的换乘量那么大）。但是把14号线加进来之后，就能直达陆家嘴了，15号线南北横穿普陀效果也很好，这是一定要注意的。2、教育情况普陀这个区的问题就是，该长的不长……在目前的市中心各区里面，普陀的教育可能是最弱的，综合实力确实一般。小学板块，最强的就是华师大一小——普陀区唯一的“真”学区房。华师大一小是标准的第一梯队学校，挂着华师大的牌子，一般也差不到哪里去……初中的话，比较强的就是梅陇中学、曹杨二中附校这几家。曹杨二中这个牌子还可以，在普陀区内算是很厉害，但是拿出去跟徐汇比，还是不太行啊！所以说普陀的教育实力算是很一般的，在普陀买房子基本也就和好学区say goodbye了。个人看来，也可以在普陀买房子过渡，但是正经的求学区还是杨浦、徐汇这种。普陀有个特征就是九年一贯制学校蛮多的，属于“教育平民区”，在公民统招的背景下，这类学区还蛮吃香的。当然，华师大一小学区房还是牛逼的，91年85平的房子600万，秒空…