主题：非户籍在上海的购房资格和流程 一下子全明白啦

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非上海市户籍人士：

1、认定：

①购房人为中国人；②购房人家庭中无上海户籍人士；

2、单身人士：不能在沪新购任何住宅；

3、已婚人士。

一、购买资格：

①需要提供三年内累计满两年的在沪交纳个人所得税证明或者两年内累计满一年的在沪社会保险交纳证明；

②以家庭为单位在沪无产权住宅；

③以上两点须同时满足的前提下，可在沪新购一套住宅。

二、交易流程：

买卖双方签订正式《上海房地产买卖合同》后：

第一步：买卖双方至房地产交易中心办理房产税认定及买方家庭名下房屋状况查询；（买方需提供夫妻双方身份证原件、户口本、结婚证、小孩出生证（若有）、满一年的个人所得税税单或社保）；

第二步：5个工作日内后，买方至房地产交易中心领取查询结果并将查询结果交给国家税务窗口；（买方需提供身份证原件）；

第三步：10个工作日后，买卖双方至房地产交易中心办理缴纳税费、办理过户手续；（买方需提供夫妻双方身份证原件、户口本、结婚证、小孩出生证（若有）、满一年的个人所得税税单或社保。

最新贷款政策解读：

首套贷款评估价7成，首付3成，基准利率下浮15%。

1、夫妻双方名下无房，无贷可以申请首套，外地人需已婚；

2、未成年之前和父母共有多套住房，现在申请算首套；

3、婚前已成年和父母共有1套房子，现在申请算首套；

4、离婚时将房产和贷款均分割给对方，可按照首套申请（依据法院判决书，财产公证书，离婚协议书）。

二套贷款评估价的4成，首付6成，基准利率上浮10%

1、夫妻名下1房，1贷，现在申请算2套；

2、夫妻名下1房，无贷，算2套；

3、夫妻名下1套房子或者多套贷款结清，名下无房，算2套；

4、夫妻名下多套贷款结清，目前持有1套房产，算2套；

5、夫妻名下多套贷款结清，目前持有1套房产，1套贷款在还，算2套。

特殊人群在沪的购房资格：

    除了明确的上海户籍人士以及外地户籍人士、境外人外，有一部分人群属于特殊人群，比如持有多种证件，但是这个还是比较容易区分，看他购买时提供什么证件即可；还有一些特殊身份的人员，以下就列举了几项：

1、在沪就读的学生：

①在沪就读大专、本科、硕士的学生，不能用集体户口直接购买，必须将户籍迁回原籍后、再按照非本市户籍家庭的标准提供材料才可购买，即还是需要已婚、在沪的满一年的社保或者税单、只能购买一套。

②在沪就读 博士、博士后的学生，可以用集体户口直接购买，但是必须要名下无任何在沪的产权住宅才可购买，需至学校开具在校证明并至学校所在地的派出所开具集体户籍证明才可购买，也是必须已婚、但无需提供个人所得税完税证明。

2、持军官证的军人：

①驻沪部队的军人：需至部队处开具军队的在职证明(在职满一年）、军队无分房的证明、提供 军官证 及身份证，然后可视为非本市户籍，但无需提供个人所得税完税证明）。

②非沪部队军人：不能在沪购买住宅。若已婚且其配偶符合相应购买资格的，其配偶可以在沪购买产权住宅。

[①]驻沪部队的军人：即归属于上海部队的在职军人。

[②]非沪部队军人：即在当兵之后原户籍已注销并目前归属于非上海部队的军人。

我还能买房吗？

限购政策简单概括为：上海户籍家庭可以购买两套，外地户籍必须已婚且在上海缴纳社保或者税单才能购买一套，境外人只能在境内购买一套住宅。

    但如果购买的是徐汇区的住宅，则徐汇区交易中心要求会比其他交易中心稍微严格些，区分为境内人与境外人，上海户籍与外地户籍的区别依然是税单，但是境外人会有一些特殊：

问：我持有的是美国护照，则在徐汇区购房需要什么材料，需要税单吗？

答：境外人购房需要劳动合同、在职证明、企业营业执照，所有材料要加盖公章，税单以前一直是要的，现在特殊情况下交易中心还是会抽查的。

问：一般现在购房买方均需要提供证件、户口本、结婚证或者单身证明，境外人需要吗？

答：境外人如果全额缴纳房产税、契税，不申请税费减免，则只需要提供证件就可以，配偶一方的信息不需要提供。

我被限购了吗？

限购政策中比较复杂的是上海户籍家庭的购房限制，（上海户籍人士的定义：①购房人本身的户籍在上海；②如果为已婚人士，配偶中一人在上海户口就视为整个家庭为上海户籍），其中问的最多的就是涉及到跟父母共有是否算入名下房产，跟父母共有超过两套后是否还可以以自己的小家庭为单位再买。主要分为以下几个特殊：

1、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下无房产，可再购买两套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；

2、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下有一套，可再购买一套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；

3、（上海人，以家庭为单位）跟父母无房产，自己名下无房产，可再购买两套。

4、夫妻双方加小孩、父母（五口人），若申请房产税减免（人均60平米），需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起，办理房产税认定时还需父母到交易中心。

注：2011年1月28日之后跟父母共有的房屋，就算自己单独拥有的房产。

我还能贷吗？

贷款政策：首套贷款与二套贷款区别在于首付比例以及贷款利率，除了真正的首次置业以外，又有哪些情况可以视为首套。二套认定原则上是认房（认上海）并认贷（认全国），即只要贷过款无论是否结清或上海拥有一套房产再置业均视为二套贷款，但是又有哪些属于特殊情况：

问：未成年时和父母共有2套房子，现在自己贷款还能申请首套吗？

答：可以，未成年时和父母共有的多套房产不算。

问：未成年时自己单独拥有一套房产，现在成年了自己申请，可以申请首套房贷吗？

答：不可以，单独拥有的要计算在自己名下。

问：我在外地有两套房贷记录，都已经结清了，现在在上海申请贷款，可以申请首套吗？

答：不可以，多套贷款结清的，名下无房或者仅有一房或一贷的，仅能申请二套。

问：成年了和父母共有的房子，但是是婚前的，现在结婚买房，可以申请首套吗？

答：可以的，但是产证日期一定要在2011年1月30日之前的，而且是自己不能是主贷人，可以申请首套。

夫妻变更产权证名字是否影响满五年？

所有只要夫妻之间去名、增名或变更，都可以视为不影响产证登记日，以原先产证日期计算；但是产证上若还有子女、父母名字的除外。

      例如，原先王先生（未婚）在07年购进的房产上只有他自己的名字，那么09年结婚后，他将太太的名字添加上，则13年出售时仍然按照07年计算年限，视为满五年，按照满五年的住宅缴税；或者王先生07年购进的房产上只有自己的名字，现在09年变更为王太太的名字，则13年出售时还是按照满五年计算税费。

实用啊 好多小灵通都不知道 顶起来