主题：新国五条出台：商业地产升温 房产信托风险得以缓解

核心提示：近几日，房企陆续交出了2月份销售数据，结果是极为乐观的。这不仅预示着房企业绩依然坚挺，同时也反映出购房者需求十分强烈。 “新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。近期，有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”，明争暗斗攻略商业地产。
“新国五条”来袭，买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊，但种种数据却显示，买房者依然在加紧买房，购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地，尤其瞄准北上广地区集中开炮，等待房价上涨。

近几日，房企陆续交出了2月份销售数据，结果是极为乐观的。这不仅预示着房企业绩依然坚挺，同时也反映出购房者需求十分强烈。 “新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。近期，有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”，明争暗斗攻略商业地产。

企业业绩回暖

今日，保利地产及金地集团双双披露了1~2月的销售业绩。保利地产业绩十分亮眼，其1~2月份共销售187.19亿元，同比上涨265.04％，增长势头极为迅猛；金地集团同期签约41亿元，同比也大增150％。

昨日，融创中国与世茂房地产披露的销售业绩也不俗。融创前两个月销售71.5亿元，同比增长164％；世房亦揽金73.7亿元，同比增长151％。

而3月初至今，万科A、恒大地产、碧桂园以及富力地产已率先公布的前2月销售数据显示，均出现大幅增长。万科前2月销售金额则高达284.4亿元，同比增长49％。恒大1~2月累计实现合约销售金额约114.5亿元，同比增幅为169.9％。碧桂园、富力地产、越秀地产前两个月业绩增幅都在100％以上。

往年来看，由于春节因素，1、2月份都属于楼市销售淡季。但今年房企陆续交出的数据显示，房企业绩回暖之势显而易见，这意味着购房热潮在2013年初已出现抬头。

虽然目前“新国五条”已出台，但业内认为，房企年初开门红的势头将很难被阻止，未来业绩可能继续上升。

商业地产升温

“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。万科、龙湖地产、招商地产等房企，已相继宣布对商业地产领域加码。

就在国五条细则公布的前一天，龙湖地产刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5％提升至30％。 ”

一直专注于住宅开发的房企龙头万科，也将注意力分散至商业地产。万科总裁郁亮在上周的业绩会上表示，万科社区商业是主要发展方向。

招商地产也在加码商业地产开发。根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10％。预计未来五年商业地产投资比重将达到15％~20％。此外，预计将有超过500万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。

房企更多地转向商业地产和保障房，从融资的角度，意味着未来房产信托将会吃重。

随着楼市调控升级，开发商的资金链也必然有所紧张。在销售不能满足资金需求的情况下，发行信托产品将是不少房企融资通道。

目前房地产信托产品占全部产品的比重已经创出历史新高。好买基金研究中心7日发布固定收益信托月报显示，2月份，44家信托公司共成立182只固定收益信托产品。其中，房地产产品数量为55只，占比30.22％，为2月投向数量最大的行业。房地产信托平均规模也远远超过其他类别，房地产信托的募集总规模为90.01亿元，在整个行业占比超过四成。
库存明显下滑

在业绩抬头的趋势之下，房企库存已明显下滑，这势必催生房企“囤货”。在“国五条”新政出台后，北京、上海、广州、南京、武汉等地连番上演土地“抢夺战”，万科、绿地、首开等品牌房企频频出手拿地。

上海易居房地产研究院发布的 《2月份新建商品住宅库存报告》显示，20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3％，环比减少3.4％，继1月库存同环、比增再次双双为负。从近三个月的表现来看，房企商品房库存出现了连续下滑的趋势，这也迫使房企纷纷出击，圈地动作频繁。

有统计数据显示，从2013年1月1日到2013年3月6日，万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额达483.36亿元，平均每家房企两个多月内拿地支出近50亿元。

其中，绿地集团斥资79.68亿元圈地，在重点城市拿地扩张，位居上述统计榜首；首创置业则斥资50.64亿元在北京连续夺地；中海地产2月份拿地势头较猛，单月获得的规划建筑面积达63.06万平方米；万科则以联合体方式拿地较多，而据万科最新公告显示，1月以来，公司新增7个项目，分布在6个城市，拿地金额支出为36.83亿元。

此轮十大房企的圈地行动多位于此次新“国五条”重点打击的“北上广”地区。由于一线城市和部分主流二、三线城市土地溢价率较高，因此房企瞄准一线城市圈地的情绪自然较高。而昆明、大连、长沙等地的土地成交价格溢价率很低，甚至部分城市也有个别地块流拍，依然呈现乏人问津的现象。

2013年3月初，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，房地产调控“国五条”细则落地，尤其是针对房屋出售征收所得税20％的规定，令各地房地产交易中心人头攒动、交易猛增，人们急着完成交易和付费，以规避额外的支出。对此项房地产新政人们众说纷纭。

增加二手房交易成本

对转让所得征收20％房产所得税，其实并不能压制房价和消灭投资炒房。结合前面的“限购”、“限贷”政策可见，“限购”可以控制已经拥有住房者继续投资和投机，压制了一部分购买力，而“限贷”则限制了购房者的资金支付能力。因此房屋销售受到政策限制，无法持续过去十年间的投机炒作之风，但是，过去几年间新建的住宅和城区内的二手房形成了供应面的竞争关系，因此“20％房产所得税”这项房地产调控政策更多地是引导刚性需求，从二手房转向一手房，起到了房地产消费导向的作用。