主题：房地产相关知识汇总，对大家有所帮助哈！

查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“

泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程

中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这

些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的

上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济

中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴

跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的

两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫

是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严

重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property 

Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年

代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代

初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在

，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

（1）出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地

产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平

均价格达到277元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根据2003、

2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。

（2）出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增

长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率

的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比

去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。

（3）出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国

各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。分地区看,全国6个地区

价格提高幅度超过20%。分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到现在的5500元以上；

福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2004年1-9月份，全国各类物业的销售

价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。

（4）实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映

真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上

，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售

房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡

沫严重。2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明

房屋的实际租赁价格在迅速下降。

（5）投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改

变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势

持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十

分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。2004

年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。

（6）房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长

，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1-9月份，房屋销售额增长率

以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27.2%-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率

18.1-28.2个百分点。而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消

费品零售总额增长率25-27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。

（7）抵押贷款爆炸性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依

赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反

映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，

1999-2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，

2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达

到12000亿元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增长。由于住房抵押贷款的基数

低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论，但这个增长确实很超常。