主题：关于金谊河畔小区儿童乐园产权核实

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下为开发商回应情况：

1、请谢老师拟的“关于小区儿童乐园产权”一文，第二天约刘建伟见面，她口头说是小区产权，没有必要到公司盖章认可。（因为，要约她与我们谈小区遗留问题。所以，她也没有带走。）我要求她双休日抽半天时间与我们全体委员会谈小区相关遗留问题。（上次会上提到，希望全体委员一起会谈，因为，以前由文华主任已与中房谈过一些问题，只是还没有结论，需要进一步深谈。）她要求回去，再定会晤时间。今天上午给我回复：本星期双休日公司搞活动，无法开会，希望另定时间。

谢谢业委会！

当初开放商承诺我们业主小孩可以就近入学小区配套幼儿园（临沂幼儿园金谊部）和小学。可是今年配套学校的资源拱手让给其他小区了，我们小区业主小孩反倒得去其他幼儿园和小学入学。大家反应强烈！建议业委会和开发商去交涉一下。明年小区适龄入学儿童将更多。

临沂幼儿园金谊部和三林小学都是我们小区开发商建设的，依据法律和其他类似小区的实践，是要优先保证我们小区业主的；在这一点上，开发商也是能帮上忙的！

业委会里面没有懂法律的吗？？？？？？？

儿童乐园的设施属于小区建筑区划内的公共场所、公共设施，属于业主共有，物权法明文规定的。

法律上，中房也没有权利来认可产权，物权法定是原则。

《物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

而且业委会的重点是动用维修基金

那么我再来普一下法，《物权法》规定——使用维修资金，必须经占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

面积和人数都需要过三分之二

我不反对维修儿童乐园，而且积极响应

但是业委会使用维修基金，必须依法依章办事，未经法定程序擅用维修基金的事绝对不能开先例

望各位业主重视！

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物权法是一部好法，引用恰当。但业主产权以房产证为准，公共设施以何为准？“引用字面容易理解，而实际难定？小区公共设施以实物为准，还是以小区竣工资料的图纸或文件内容为准。现在明确，乐园的器材是街道的。另外，草坪上晒衣架是街道。所以，明确产权是第一步。

司法实践中是这样认定的：

小区建筑区划内的公共场所、公共设施，即小区道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形，只要是按照小区规划建设的，业主即享有公有权。

因为小区建筑区划内的上述配套设施是为住宅小区环境配套服务必须的，也是小区居住质量标准所应当包含的。房地产开发商在销售房屋时，为了增加楼盘的吸引力，将该部分配套载入销售资料中，即构成有效要约邀请，从而使业主对其购买专有部分即可获得相应配套设施部分支持产生合理信赖。

因此，开发商以图文、模型等广告形式向业主自愿作出具体、明确承诺修建公有配套设施，或者在签订商品房买卖合同中明确约定共有设施配套的，在业主购买专有住宅之后，这部分成本已经分摊入房价款之中的，自动记录到房屋所依附的土地内，转化为全体业主所有。

所以房产需要房产证，但是共有设施是不需要房产证的，只要证明当初规划、或者开发商宣传资料或者商品房买卖合同中，有一个有儿童乐园就可以了

另外，你提到的儿童乐园器材是街道的，只能证明街道为儿童乐园购买了器材，严格意义上说，是中房欠街道一笔器材费，属于债权范畴，与物权无关

——————————————————————最最重要的，我觉得儿童乐园确权问题不大的，关键是你们怎么个程序动用维修基金，这个是我关心的。请问，你们会按照法律规定，经过三分之二业主以及三分之二房产拥有者同意后，才动用维修基金吗？？？？？？？？？？？？？？

业委会是无权动用的。

先交流最重要：动用维修基金根据“管理办法”，一次使用超过五万以上，确实需要获得三分之二全体业主同意，除了物权法外，“管理办法”还有细则，街道组织使用交流会，资料不日上传。

"你提到的儿童乐园器材是街道的，只能证明街道为儿童乐园购买了器材，严格意义上说，是中房欠街道一笔器材费，属于债权范畴，与物权无关",如与物权无关，何谈使用物业维修基金？当小区公共设施或区域在小区竣工或销售后，受到外物有意侵占或外力有意变更，一般情况下，不入列为小区物权范畴。比如，世博期间，政府大力整治私权建筑物外立面，比如我们小区居委会架设嗮衣架，都是严重侵权行为。你不会认为"严格意义上说，是金谊小区全体业主欠街道一笔器材费，属于债权范畴，与物权无关“。

所以，儿童乐园的塑胶地坪产权确认第一，后业委会才能提议修复。

欢迎讨论。

至于你提到的街道问题

说与物权无关的意思——街道不能因为提供了儿童乐园的资金就取得了儿童乐园设施的所有权。这属于业主所有，如果街道要争这个所有权的话，请业委会诉讼到法院，100%赢得。

可以理解为债权——意思是，本来提供设施的是中房，但是中房没有履行义务，街道垫付了资金，所以中房欠街道一笔钱；当然，也可以理解为街道赠予小区——其实很可能是街道作为履行政府部门公共职能的一部分，为小区居民提供健身设施——这个问题很好解决的，你让街道拿出了当时这笔钱的入账材料，它入了哪个科目。这种账说的不好听的，年年要审计的，街道不敢胡来来的。

总而言之，不管街道处于何种目的出了这笔钱，都不能成为街道拥有我们小区儿童设施所有权的理由。